Uw pand gesloten door de burgemeester? Een korte schets van de mogelijkheden
In het nieuws
Recent was op Nu.nl een artikel te vinden, waarin te lezen was dat eigen onderzoek van Nu.nl haar had geleerd dat in 2018 zeker 1250 panden waren gesloten na een drugsvangst.[1] Dit op grond van de vergaande bevoegdheid van (de burgemeester van) een gemeente om tot sluiting van een pand over te gaan, in geval van overlast door illegale drugshandel vanuit woningen en andere panden. In het artikel wordt gediscussieerd over de vraag of de betreffende sluitingen wel in lijn met de wet zijn. Hoe zit dat nu precies en wat zijn de mogelijkheden als u hier als eigenaar mee wordt geconfronteerd?
Grondslag burgemeestersluiting
Als opsporingsambtenaren ontdekken dat zich grote hoeveelheden verdovende middelen in een woning of bedrijfspand bevinden, is de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet gemachtigd om bestuursdwang toe te passen. De burgemeester kan onder andere bepalen dat het gehuurde tijdelijk gesloten wordt, op grond van artikel 174a Gemeentewet. Niet alleen vervelend voor de huurder, maar ook voor de verhuurder. Deze kan immers enige tijd niet volledig over zijn eigendom beschikken.
Wat kunt u doen als eigenaar?
Als u als verhuurder geconfronteerd wordt met een burgemeestersluiting op grond van de Opiumwet / Gemeentewet, is het u in beginsel toegestaan om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Ontbinding van een huurovereenkomst is normaliter voorbehouden aan de rechter, maar op grond van een geconstateerde overtreding inzake de Opiumwet met burgemeestersluiting als gevolg geldt dus een uitzondering.
Tegelijkertijd wilt u als verhuurder wellicht bezwaar maken tegen het besluit van de burgemeester, om zodoende eerder de volledige beschikking over uw eigendom terug te krijgen. Het is echter verstandig daarin een weloverwogen besluit te nemen, omdat deze twee mogelijkheden elkaar in voorkomende gevallen kunnen bijten.
Lijn in de jurisprudentie
Voorheen was de volgende lijn uitgezet door het Gerechtshof Amsterdam op 10 januari 2008: van belang is dat de woning ‘feitelijk gesloten’ is, waardoor het huurgenot van de huurder komt te vervallen en de verhuurder geen aanspraak meer kan maken op huurbetaling.[2] Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werkte dit verder uit in een uitspraak 31 januari 2012. Het Hof oordeelde enerzijds dat voor ontruiming niet vereist is dat de sluiting onherroepelijk is geworden, maar ook dat het gegeven van de sluiting niet direct en meer tot ontruiming kan leiden:
‘Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, dient de (civiele) rechter zich er dan ook rekenschap van te geven dat het besluit kan worden vernietigd en zal hij zich een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden.’[3]
Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch deed daar in haar arrest van 9 december 2014 een schep bovenop. Na een uitvoerige bespreking van bestuursrechtelijke jurisprudentie van de Raad van State ten aanzien van de burgemeestersluiting, oordeelde het Hof:
‘Alleen indien reeds aanstonds met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat (…) de buitengerechtelijke ontbinding stand zal houden, dan wel een ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken, kan er plaats zijn voor een voorlopige voorziening als gevorderd.’[4]
De afgelopen jaren is deze lijn, waarin ook de bestuursrechtelijke beoordeling moet worden meegenomen, in de jurisprudentie gevolgd. Het betreft hier overigens in de regel een ontruimingsvordering in kort geding, vooruitlopend op een beoordeling van de ontbinding in een ‘gewone’ procedure. Een interessant voorbeeld in deze kwestie is een vonnis van de Rechtbank Rotterdam van 27 juli 2017.[5] In een woning werden handelshoeveelheden MDMA en hennep aangetroffen. Bij besluit van de burgemeester werd de woning als gevolg daarvan voor de duur van 6 maanden gesloten. De verhuurster ontbond op diezelfde datum de huurovereenkomst met haar huurder. De huurder weigerde echter de woning te verlaten en de verhuurster was gedwongen om een ontruimingsprocedure aanhangig te maken. Tegelijkertijd maakte zij bezwaar tegen het besluit van de burgemeester. Aldus liepen er voor de verhuurster twee juridische trajecten: een civielrechtelijk en een bestuursrechtelijk. Ook hier is weer dezelfde argumentatie terug te vinden, waar de rechtbank oordeelt:
‘Niet nodig is dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten; dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet is voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan.
(…)
Voorts hoeft van [verhuurster] niet gevergd te worden dat zij treedt in de overwegingen die de burgemeester aan zijn sluitingsbesluit ten grondslag heeft gelegd. Zij mag van de juistheid van een en ander uitgaan (…).’
Met andere woorden: een burgemeestersluiting op grond van de Opiumwet vormt de ontbindingsgrond. Er hoeft in beginsel niet méér gesteld en / of bewezen te worden. Dit vergemakkelijkt in principe de bewijspositie als verhuurder, maar ook hier gaat de voorzieningenrechter wel in op de bestuursrechtelijke beoordeling. Dat pakte in geval van de verhuurster in het besproken vonnis in kort geding positief uit. De kantonrechter oordeelde in haar zaak namelijk dat de kans op een succesvol bezwaar tegen de burgemeestersluiting klein was. Als gevolg werd de gevorderde ontruiming toegewezen.
In een eerdere zaak bij de rechtbank Rotterdam, waarin sprake was van een soortgelijke situatie, werd een verhuurder juist in het ongelijk gesteld. De rechter oordeelde hier dat er strikt genomen geen sprake was van een ‘drugspand’ (in de zin dat er gehandeld werd) en stelde daarmee dat er van het vereiste gevaar of onrust in de wijk geen sprake was.[6] De gevorderde ontruiming werd niet toegewezen.
Vanaf 1 januari 2019 geldt daarbij nog dat de wetgever de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester heeft verruimd, in die zin dat ook strafbare voorbereidingshandelingen voor drugshandel nu onder de reikwijdte van artikel 13b Opiumwet vallen, maar is daarbij geen koppeling gemaakt met artikel 7:231 lid 2 BW. Het gevolg daarvan is dat er nog zorgvuldiger moet worden gekeken of er grond is voor buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder.[7] Tot slot speelt ook de redelijkheid en billijkheid nog een rol bij de afweging die de civiele rechter zal maken.[8]
Het gevolg van de besproken ontwikkeling in de jurisprudentie is dus dat er ook moet worden gelet op de aard en omstandigheden van de burgemeestersluiting. Civiele voorzieningenrechters betrekken dit steeds meer in hun oordeel.
Samenvattend
Blijkens het aangehaalde artikel op Nu.nl wordt er verschillend gedacht over de vraag of burgemeesters steeds in lijn met de (ratio van de) wet handelen. Duidelijk is in ieder geval dat de wet steeds vaker wordt ingezet om panden te sluiten en zo een krachtig een signaal af te geven. Als u hier als pandeigenaar/verhuurder mee wordt geconfronteerd, staan u enkele mogelijkheden ten dienste om te handelen, zowel civielrechtelijk in de richting van de huurder, als bestuursrechtelijk in de richting van de gemeente. Het is zaak om goed te kijken naar de feiten en omstandigheden van het geval en naast uw civielrechtelijke kansen óók uw bestuursrechtelijke kansen af te wegen. De rechter zal namelijk hetzelfde doen.
Advies over dit onderwerp nodig of benieuwd naar uw mogelijkheden als verhuurder? Mail ons gerust (visser@fishermanadvocaten.nl).
[2] Gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151.
[3] Gerechtshof Arnhem 31 januari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV2382.
[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5167 [onderlijning toegevoegd].
[5] Rechtbank Rotterdam (vzr.) 27 juli 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:5908
[6] Rechtbank Rotterdam (vzr.) 19 januari 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:507.
[7] Voor een voorbeeld waar dit misging: Rechtbank Rotterdam, 11 oktober 2019, ECLI:RBROT:2019:8000
[8] Gerechtshof Den haag, 3 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2322