Termijn omzetten naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam verlengd tót 8 januari 2020!
De gemeente Amsterdam heeft de termijn waarbinnen haar erfpachters zich kunnen aanmelden voor omzetting van tijdelijke erfpacht in eeuwigdurende erfpacht tegen gunstige voorwaarden verlengd met een week en dus tót 8 januari 2020. De termijn liep eerder tot en met 31 december 2019, maar door technische problemen in het online aanmeldingsproces is niet iedereen voldoende in de gelegenheid geweest een aanvraagdatum te registreren. De omzetting kan overigens ook na deze termijn nog plaatsvinden, maar dit kan tot wel tienduizenden euro’s duurder uitpakken. Dit omdat nu nog een extra overstapkorting van 10% geldt op de nieuwe canon of afkoopsom. Bovendien wordt nu nog met een oudere WOZ-waarde rekening gehouden, die in de regel lager zal zijn dan de WOZ-waarde die vanaf 8 januari 2020 zal worden gehanteerd.
Er hoeft voor 8 januari 2020 enkel een aanvraagdatum te worden geregistreerd. Dit kan eenvoudig online. Deze registratie verplicht u verder tot niets, maar maakt wel dat u in aanmerking komt voor de gunstiger voorwaarden. Dit blijft zo, zo lang u aan de voorwaarden blijft voldoen die voor de vervolgstappen gelden. Dit houdt met name in dat u tijdig een aanbieding dient aan te vragen en daarop ook de nodige vervolgacties dient te ondernemen.
Naast vermelding van de termijn voor omzetting tegen gunstige voorwaarden en de verlenging daarvan schetsen wij graag u nog wat achtergronden van het erfpachtrecht.
Erfpacht, wat is het eigenlijk?
Erfpacht is een juridische constructie die het mogelijk maakt grond korter of langer en desgewenst zelfs eeuwigdurend aan anderen in gebruik te geven, maar wel zelf de eigendom van die grond te behouden. Tegenover dit gebruiksrecht staat een vergoeding, die canon wordt genoemd. Hoewel er grote verschillen bestaan tussen erfpacht en huur, bijvoorbeeld met betrekking tot het ontstaan, de verkrijging en beëindiging ervan, is wel te begrijpen dat erfpacht nogal eens wordt aangeduid als grondhuur.
En als er een woning op de grond staat?
In geval er een woning (of ander pand) op de gepachte grond staat of wordt gebouwd, is of wordt het erfpachtrecht in de regel gecombineerd met een opstalrecht. Dit maakt het mogelijk de eigendom van de grond juridisch te scheiden van wat op die grond is gebouwd. Zonder opstalrecht zou wat op de gepachte grond wordt gebouwd namelijk automatisch eigendom worden van de eigenaar van de onderliggende grond. Dit als gevolg van natrekking. Grond is een onroerende zaak en wat daaraan verbonden wordt om duurzaam ter plekke te blijven wordt onderdeel van die onroerende zaak en daarmee eigendom van de eigenaar van de grond.
Gemeentelijke erfpacht
In de loop der tijd hebben veel gemeentes grond in erfpacht uitgegeven. Dit om speculatie met grond tegen te gaan en eventuele waardestijging ten goede van de gemeenschap te laten komen. De trend is wel dat de meeste gemeentes van de erfpachtsituaties af willen of deze in elk geval willen beperken en erfpachters, doorgaans burgers van de bewuste gemeente, de mogelijkheid willen bieden de grond in eigendom te verwerven.
Waarom omzetten?
In het licht van genoemde tendens biedt de gemeente Amsterdam haar erfpachters, burgers met woningen op de gepachte grond, aan om de lopende, tijdelijke erfpacht om te zetten in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Dit heeft als voordeel dat de canon enkel nog jaarlijks wordt verhoogd met een inflatiecorrectie. De soms zeer forse verhogingen bij het verlengen van de erfpacht voor een bepaalde periode behoren daarmee tot het verleden. Deze verlenging is altijd een onzekere factor geweest voor huizenbezitters. Dit niet in het laatst op het moment dat zij hun woning willen verkopen, zeker als het einde van een lopende erfpachtperiode in zicht is. Net zoals de tijdelijke erfpacht kan de eeuwigdurende erfpacht bovendien worden afgekocht. Dit betekent per saldo dat nooit meer canon verschuldigd zal zijn na betaling van de afkoopsom. Dit verkleint de onzekerheid nog verder. Enkel als de erfpachtvoorwaarden gewijzigd dienen te worden, bijvoorbeeld omdat men de bestemming wil wijzigen, zal nog een nieuwe canon of extra afkoopsom verschuldigd kunnen zijn. Burgers die hun woning op erfpachtgrond willen verkopen aan kopers die, net als zij, gewoon in de woning willen wonen kunnen dit, na afkoop van een eeuwigdurend erfpachtrecht, in het vervolg doen zoals verkopers die tevens eigenaar van de grond zijn dit ook kunnen. In plaats van de grond wordt echter het afgekochte eeuwigdurend erfpachtrecht met bijbehorend opstalrecht verkocht. Dit dan uiteraard samen met de woning op het perceel. Het staat de verkoper daarbij natuurlijk vrij de afkoopsom deels in de koopprijs te verdisconteren, zodat de koopprijs wellicht iets hoger uitvalt, maar de koper weet in elk geval zeker dat hij geen canon verschuldigd zal zijn, of hooguit een vaststaande canon die enkel met een inflatiecorrectie zal kunnen worden verhoogd. Dit laatste als wel is omgezet naar eeuwigdurende erfpacht, maar deze niet is afgekocht.
Erfpacht is al met al een interessant leerstuk, dat overigens ook in situaties wordt gebruikt of voorkomt waarbij geen gemeentes betrokken zijn. Onder omstandigheden kan dergelijke particuliere erfpacht nuttig zijn. Onder andere omstandigheden wordt juist gestreefd naar beëindiging ervan. In beide gevallen verschaffen wij u graag advies op maat. U kunt ons daarvoor altijd telefonisch (020 723 03 38 of 010 316 36 08) of per mail (blok@fishermanadvocaten.nl) benaderen.