"Ik bepaal toch zelf wel hoe ik mijn appartement verbouw?"

Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht wat een persoon op een zaak kan hebben, aldus ook artikel 5:1 BW. Het verbouwen van de eigen woning valt ook onder dit beschikkingsrecht. Men is doorgaans wel gewend dat daar bijvoorbeeld gemeentelijke beperkingen aan verbonden zijn. In appartementencomplexen komt er echter een andere belangrijke groep om de hoek kijken; de Vereniging van Eigenaars.

In de basis geldt dat er bij appartementencomplexen een onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds het privégedeelte en anderzijds de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Van sommige gedeelten of zaken is het makkelijk voorstelbaar dat er sprake is van iets gemeenschappelijks. Denk bijvoorbeeld aan de galerij van een flat, de ontvangsthal van een appartementencomplex of de lift. Bij sommige zaken ligt dat anders. Denk daarbij aan de vloeren van balkons, deurkozijnen met de deuren en drempels, een (dragende) wand in het appartement, enzovoorts.

Kortom: ook zaken die zich ín het appartement bevinden (of daaraan vast zitten) kunnen zogeheten gemeenschappelijke zaken zijn. VvE’s hebben er belang bij dat daar niet zomaar aan wordt gewerkt. Immers, een VvE heeft de taak om gemeenschappelijke zaken te beheren en voor het onderhoud daarvan zorg te dragen. Daarbij geldt dat de kosten daarvoor in principe door de hele VvE gedragen worden.

In de basis geldt dat voor het aanpassen van zaken die gemeenschappelijk zijn, ook al bevinden deze zaken zich dus in, op of bij het appartement, toestemming van de VvE-vergadering vereist is. Wordt er zonder deze toestemming iets gewijzigd aan een gemeenschappelijke zaak, dan kan de VvE onder meer vorderen dat de wijziging ongedaan wordt gemaakt. Het komt regelmatig voor dat appartementseigenaren iets aan hun eigendom willen veranderen, maar dat de VvE daar geen medewerking aan wil verlenen.

Via een verzoekschriftprocedure kan de betreffende appartementseigenaar de rechter verzoeken om een vervangende machtiging. De rechter toetst in dit soort gevallen of de VvE in alle redelijkheid tot het (afwijzende) besluit heeft kunnen komen. Deze toets wordt vooral ingevuld met een afweging van de belangen van beide partijen.

In 2020 hebben rechters al in verschillende discussies tussen appartementseigenaren en VvE’s een dergelijke beslissing moeten afgeven. Een kort overzicht van 3 van dit soort kwesties.

Bij de eerste kwestie wenste een appartementseigenaar een dakopbouw te realiseren. De betreffende eigenaar had voor zijn plannen een omgevingsvergunning gekregen van de gemeente Amsterdam, maar de VvE gaf geen toestemming. De kantonrechter wijst het verzoek van de eigenaar af. Het belang van de eigenaar om extra woonruimte te creëren weegt niet op tegen het belang van verschillende leden van de VvE die te maken zullen krijgen met verminderde zonlichtinval, verminderde privacy en een verslechterd uitzicht. Bovendien achtte de rechter aannemelijk dat diverse andere appartementseigenaars te maken zouden krijgen met een waardevermindering van hun appartement.

 

Bij de tweede kwestie wenste een appartementseigenaar toestemming van de VvE om een dragende muur tussen de keuken en de woonkamer weg te laten halen. In plaats daarvan zou een stalen draagbalk worden geplaatst. De VvE wilde hier geen toestemming voor geven. De kantonrechter geeft in deze kwestie de eigenaar gelijk. Uit een deskundigenonderzoek komt naar voren dat de wanddoorbraak geen invloed zal hebben op de constructieve veiligheid van het gebouw. Ook is het argument van de VvE, namelijk dat zij vreest voor precedentwerking, niet relevant volgens de rechter. Elke kwestie moet immers naar zijn eigen feiten en omstandigheden worden beoordeeld.

Bij de derde kwestie had een appartementseigenaar op het dakterras van haar woning verschillende zaken aangebracht: nieuwe vlonders, nieuwe betegeling en grind, plantenbakken, een schutting en een pergola. Dit had de eigenaar zonder toestemming van de VvE gedaan. De VvE was het hier niet mee eens en verzocht de betreffende eigenaar om het dakterras in de oude staat te brengen. De kantonrechter toetst aan de hand van het splitsingsreglement of de door de eigenaar aangebrachte zaken voldeden. Dat bleek niet het geval. Zo werden de schutting en pergola geacht in strijd te zijn met het in de splitsingsakte voorgeschreven uniforme aanzicht.

Samenvattend geldt het volgende. Kijk goed naar de splitsingsreglementen. Is toestemming van de VvE vereist? Ga dan met een goed voorbereid verhaal naar de VvE-vergadering, waarbij u kunt aantonen rekening te hebben gehouden met de belangen van de andere appartementseigenaars.

Wenst u uw appartement te verbouwen en twijfelt u over eventuele gemeenschappelijke onderdelen? Of heeft u advies nodig over wat wel en niet te doen bij een VvE die geen medewerking wenst te verlenen? Voor deze en andere vragen kunt u bij ons terecht, telefonisch op 010 316 36 08 of per e-mail op jansen@fishermanadvocaten.nl.