De burgemeestersluiting (II): wat kan ik ertegen doen?

De burgemeestersluiting. We schreven er al eerder over. Een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 februari 2020 geeft aanleiding dit opnieuw te doen [1].

In het kort

De burgemeestersluiting is de bevoegdheid van de burgemeester een pand te sluiten als daarin drugs wordt aangetroffen. Erg vervelend als uw huurder zo’n sluiting veroorzaakt. Van de huurder komt u in de regel wel af, maar vervolgens zit u met een door de burgemeester gesloten pand, een situatie die tot wel negen maanden kan voortduren. Natuurlijk is de schade op de huurder te verhalen, maar dit is in veel gevallen een kale kip, als de vogel al niet gevlogen is.

Wat kunt u als verhuurder doen?

Om een sluiting te voorkomen of met succes aan te kunnen vechten, moet in elk geval aangetoond kunnen worden dat concreet toezicht wordt gehouden op de verhuurde ruimte. In een eerdere uitspraak van 13 maart 2019 over een situatie in de gemeente Helmond oordeelde de Afdeling dat een eigenaar met recht opkwam tegen de sluiting [2]. De eigenaar kon namelijk aantonen dat hij voldoende had gedaan om te voorkomen dat in zijn pand drugs zou worden aangetroffen. Zo had hij na ongeveer twee maanden het gehele pand gecontroleerd. Daarna was de verhuurder gedurende twee maanden enkele malen langs geweest, waarna een volgende controle volgde, ongeveer drie maanden na de eerste. Bij deze controle werd een ravage aangetroffen. De eigenaar nam daarop direct contact op met de politie en kreeg te horen dat een inval had plaatsgevonden. De frequentie van de controles was ingegeven door de suggestie die de gemeente in een folder deed, om verhuurde panden minstens eens per kwartaal te inspecteren. Verder had de verhuurder uitgebreid onderzoek naar de identiteit, betrouwbaarheid en kredietwaardigheid van de huurder laten doen. Dit middels een door de verhuurmakelaar uitgevoerde NVM bedrijfstoets. Van belang was verder dat de huur per bank werd betaald. In de huurovereenkomst was bovendien expliciet opgenomen dat bij constatering van illegale activiteiten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overgegaan zou worden. Meer specifiek was bovendien een verbod op een hennepkwekerij opgenomen naast een verbod op onderverhuur zonder toestemming. Ook woog mee dat de huurder vooraf had aangegeven een tweede vestiging van zijn bedrijf te willen openen, waarop de verhuurder bij de eerste vestiging is gaan kijken. Hij trof daarbij geen onregelmatigheden aan. Tot slot kon de verhuurder wijzen op een vergelijkbaar geval waarin de burgemeester ook niet tot sluiting van een pand was overgegaan nadat daarin drugs was aangetroffen.

Ondanks dat de burgemeester op grond van geldend beleid bevoegd was tot sluiting over te gaan, meende de Afdeling in dit geval dat de burgemeester het besluit tot sluiting op grond van de aangehaalde omstandigheden in redelijkheid niet had kunnen nemen. Een besluit op grond van het beleid zou in dit geval gevolgen hebben die onevenredig zouden zijn in verhouding tot met dat beleid te dienen doelen. Die doelen hebben, kort gezegd, de strekking dat een einde wordt gemaakt aan de overtreding en herhaling wordt voorkomen. Ook zou van sluiting een preventieve werking uit kunnen gaan. Het nastreven van deze doelen woog niet op tegen de belangen van de verhuurder bij het achterwege laten van een sluiting, met name omdat hij conform de aanbevelingen van de gemeente had gehandeld met betrekking tot de frequentie van controles. Verder vond de Afdeling van belang dat de eigenaar zelf, na de tweede controle, direct de politie had benaderd. Ook had, door de tijdige controle, nog geen oogst plaatsgevonden en waren de omstandigheden tot slot, voldoende vergelijkbaar met die van een andere situatie in dezelfde gemeente waarbij sluiting ook achterwege was gebleven.

Is eens in de drie maanden controleren dus afdoende?

In een uitspraak van 5 februari 2020 heeft een verhuurder zich op de eerdere uitspraak beroepen bij het aanvechten van een  burgemeestersluiting. Dit omdat binnen drie maanden na aanvang van de huurovereenkomst een hennepkwekerij werd aangetroffen. Een controle had dus nog niet plaats hoeven vinden, zo vond de verhuurder. Ook hier was bovendien ruimschoots onderzoek gedaan naar de huurder en werd de huur per bank betaald. Voorts was nog niet geoogst, zo was na de ontruiming van de hennepkwekerij gebleken. Bovendien was in de huurovereenkomst opgenomen dat het pand conform de overeengekomen bestemming als opslag voor bouwmaterialen gebruikt diende te worden en dat zonder toestemming van de verhuurder geen andere bestemming aan het verhuurde gegeven zou mogen worden.

Helaas loopt déze zaak minder goed af voor de verhuurder. In deze kwestie is namelijk geen sprake geweest van een aanbeveling door de gemeente over de frequentie van inspectie van een verhuurde ruimte. Nu de cyclus voor het kweken van hennepplanten acht tot tien weken duurt, had de verhuurder de ruimte in elk geval al eenmaal hebben moeten controleren voordat de kwekerij werd aangetroffen. Ook de professionele achtergrond van de verhuurder, in het verleden eigenaar van een makelaarskantoor, vond de Afdeling van belang. Verder was de huurovereenkomst minder expliciet met betrekking tot illegale activiteiten en de gevolgen daarvan. Ook had de verhuurder in dit geval niet zelf geconstateerd dat sprake was geweest van een ontruiming door de politie, maar moest hierop door de politie worden geattendeerd. Dat de huurder vooraf voldoende gescreend zou zijn en de huur per bank werd betaald was daarom onvoldoende om van een besluit met onevenredige gevolgen te spreken. De Afdeling vond al met al dat burgemeester terecht tot sluiting was overgegaan.

Wat kunt u dus doen?

-         Neem in de huurovereenkomst zeer expliciet op dat illegale activiteiten, in het bijzonder hennepkwekerijen, verboden zijn in het gehuurde.

-         Neem in de huurovereenkomst op dat overtreding van voormeld verbod leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

-         Neem in de huurovereenkomst op waarvoor het gehuurde gebruikt mag worden en dat ander gebruik zonder toestemming van verhuurder verboden is.

-         Neem in de huurovereenkomst een verbod op onderverhuur op (eventueel behoudens toestemming).

-         Neem in de huurovereenkomst op dat verhuurder bevoegd is om eens in de 8 tot 10 weken een inspectie uit te voeren in het gehuurde en dat het niet verlenen van medewerking daaraan door huurder als tekortkoming wordt gezien die kan leiden tot ontbinding.

-         Voer de inspecties strikt uit en maak daarvan een (kort) verslag, eventueel met foto’s.

-         Onderneem bij constatering van onregelmatigheden direct actie richting huurder en politie.

-         Als de gemeente aanbevelingen heeft gedaan, leef deze dan na.

-         Doe ruimschoots onderzoek naar de huurder of laat dit eventueel doen. Doe navraag of nader onderzoek bij onduidelijkheden en ga bij twijfel niet met een huurder in zee.

-         Accepteer alleen betalingen per bank.

Allicht is nooit zeker of u hiermee een sluiting voorkomt of met succes kunt aanvechten. Uit de behandelde uitspraken volgt echter wel dat als u bovenstaande maatregelen neemt, u hebt gedaan wat u kunt en er een goede kans bestaat dat een sluiting onevenredig wordt bevonden in verhouding tot de met het onderliggende beleid te dienen doelen.

Hebt u met een burgemeestersluiting te maken die u wilt aanvechten? Of heb u advies nodig over in de huurovereenkomst op te nemen bepalingen? Voor deze en andere vragen kunt u bij ons terecht, telefonisch op 010 316 36 08 of per e-mail op blok@fishermanadvocaten.nl.

[1] ECLI:NL:RVS:2019:794 https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@114336/201803496-1-a3/
[2] ECLI:NL:RVS:2020:363 https://www.raadvanstate.nl/@119804/201903916-1-a3/