Viewing entries tagged
huurovereenkomst

1 Comment

Structurele wanverhouding: grond voor opzegging huurovereenkomst?

Stel, u bent verhuurder van een woning die nodig aan renovatie toe is en verhuur in de huidige staat is uitermate onrendabel. Heeft u dan de mogelijkheid de huurovereenkomst met de huurder op te zeggen? Ja, onder voorwaarden.

Het is als verhuurder van woonruimte mogelijk een huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW). Onder dringend eigen gebruik valt volgens de wet ook de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

De enkele wens van de verhuurder om te renoveren, levert echter nog geen grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik, zo oordeelde de Hoge Raad in het Herenhuisarrest[1]. Dit geldt in beginsel ook wanneer de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat, onrendabel is. Dit kan echter anders zijn indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In dat geval kan de rechter oordelen dat de verhuurder het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft dat beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten wordt niet snel aangenomen. De aan te leggen maatstaf is streng. Bovendien valt de belangafweging, die bij de opzegging van de huur van woonruimte standaard plaatsheeft, in veel van de gevallen uit in het voordeel van de huurder.

In een enkel geval is de rechter toch van mening dat de exploitatiekosten in zodanige wanverhouding tot de huuropbrengsten staan dat instandhouding van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden, terwijl dit ook stand houdt na afweging van de belangen. De uitspraak[2] van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2013 is hiervan een voorbeeld.

De omstandigheden die in deze zaak van groot belang werden geacht, waren de volgende:

-        De exploitatiekosten van het gehuurde waren, bij minimaal onderhoud en nog los van eventuele hypotheeklasten en het fictieve rendement over het gehuurde, ruim vier maal zo hoog als de maximale huuropbrengsten;

-        De huurder huurde reeds ruim 35 jaar. De huurder heeft daarmee gedurende zeer lange tijd kunnen profiteren van een uiterst lage huur, terwijl de verhuurder gedurende die periode een aanzienlijk bedrag op de exploitatie van het gehuurde heeft moeten toeleggen (mede door noodzakelijk onderhoud);

-        Na renovatie zou de verhuurder de woning kunnen gebruiken ten behoeve van de recreatieve verhuur en zou hiermee zijn huuropbrengsten aanzienlijk kunnen laten stijgen waardoor exploitatie van het gehuurde rendabel zou worden;

-        Niet gebleken was dat de huurder – die al op leeftijd was – niet in goede gezondheid was, niet ergens anders zou kunnen aarden, of dat zij een ander zwaarwegend belang bij voortzetting van de huurovereenkomst had;

-        Voor de huurder was passende woonruimte beschikbaar in haar woonplaats.

Al met al een zeer interessante uitspraak voor de praktijk.

Bovenstaande opsomming is overigens niet limitatief. Er kunnen zich tal van omstandigheden voordoen die leiden tot de conclusie dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Meer weten? Neem gerust contact met ons op.

Suzan Brugman (brugman@fishermanadvocaten.nl)

 

[1] ECLI:NL:HR:2010:BL0683 r.o. 3.4.2.

[2] ECLI:NL:GHARL:2013:9934

1 Comment

Comment

Structurele niet nakoming van de (huur)overeenkomst, u kunt de huurder er uit zetten.

De kernverplichting van huurder is om de huurprijs op de overeengekomen wijze en op de overeengekomen tijdstippen te voldoen.

Het komt vaak genoeg voor dat een huurder niet netjes de huur voldoet en/of herhaaldelijk zijn andere (huur)verplichtingen niet nakomt. Denk daarbij aan een huurder die zich niet als een goed huurder gedraagt, zoals het geven van (geluids)overlast.

Wat te doen?

Wanneer een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, is het voor de verhuurder mogelijk ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

De rechter zal vervolgens beoordelen of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder (lees: het niet betalen van de huur en/of het geven van overlast) en of die tekortkoming(en) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardig(t)(en).

Let op! De ontbinding moet gerechtvaardigd zijn.

De ontbinding van de huurovereenkomst is slechts gerechtvaardigd, wanneer de betalingsachterstand van de huurder ernstig genoeg is of de overlast ernstig genoeg is.

Over het algemeen is van een voldoende ernstige huurachterstand sprake wanneer er 3 maanden of meer huurachterstand is. De ernst van de overlast zal naar de omstandigheden van het geval door de rechter worden beoordeeld.

Maar wat nu als u een huurder treft (zoals wel vaker voorkomt) die iedere keer “slechts” 1 maand of 2 maanden achterstand heeft? Kan de huurovereenkomst dan ook nog worden ontbonden?

Wees gerust. Er zijn nog mogelijkheden om ook deze huurder aan te pakken en daarnaast om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen.

1. U kunt een incasso er op los laten, met alle mogelijkheden van dien (zie bijvoorbeeld:www.buroincasso.com).

Denk daarbij aan beslagleggen onder de huurder en het vorderen van boetes en buitengerechtelijke kosten.

2. Ontbinding van de huurovereenkomst gelet op het structureel/stelselmatig niet nakomen van de huurovereenkomst.

Wat is daarbij van belang?

Dossiervorming.

Vorm een dossier zodat u de stelselmatige niet nakoming van de huurovereenkomst kunt bewijzen.

Het is namelijk aan de verhuurder om de tekortkomingen te duiden en verder te onderbouwen dat het tekortkomingen betreft die van zodanige aard zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Hierbij kan een rol spelen dat de huurder telkens slechts kleine bedragen te laat betaalt, er een goede reden is voor de te late betalingen. En daarnaast kan een rol spelen dat de huurder een groot belang heeft bij instandhouding van de huurovereenkomst.

Er zal in ieder geval steeds een belangenafweging plaatsvinden tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst en de belangen van de huurder bij instandhouding van de huurovereenkomst.

Tip voor de verhuurder

Ik herhaal het nog maar eens: Bouw uw dossier op (bij voorkeur in samenwerking met een advocaat).

Hoe beter u uw vorderingen/belangen kunt onderbouwen, hoe meer kans u maakt om tot de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen komen.

Vragen? Neem contact met ons op.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment