Een onderwerp dat wellicht eenvoudig lijkt is de wijze van opzegging. Doorgaans bevatten huurovereenkomsten en van toepassing verklaarde algemene bepalingen immers duidelijke voorschriften over de manier waarop de opzegging plaats moet vinden en wat daarbij vermeld moet worden. Bovendien staat het nodige ook in de wet. Deze voorschriften moeten worden nageleefd om rechtsgeldig op te kunnen zeggen, zo zou je denken. Toch wijst de praktijk anders uit, zo blijkt uit een uitspraak die hieronder behandeld zal worden.

Uitgangspunt: schriftelijke opzegging, aangetekend versturen of betekenen door deurwaarder
Vrijwel alle huurovereenkomsten bevatten het voorschrift dat opzegging schriftelijk moet plaatsvinden, waarbij de opzegging bovendien per aangetekende post verzonden of bij deurwaardersexploot betekend moet worden. Als de huur betrekking heeft op woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, dan schrijft de wet dit zelfs voor. Een mondelinge opzegging zou dus onmogelijk moeten zijn, gezien deze harde regels. Op grond van artikel 3:39 BW zijn rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht immers nietig. Toch blijken deze regels net iets minder hard dan de formulering doet vermoeden, zo is ook te lezen in een uitspraak van 4 september 2018 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).

Ratio vormvereisten
In de bewuste uitspraak doet zich de situatie voor waarin een gedane schriftelijke opzegging niet geldig is, omdat deze niet tijdig is gedaan en (daardoor) tegen een onjuiste datum. De huurovereenkomst loopt daardoor (veel) langer door dan door de opzeggende huurder was beoogd. Wat volgt is een procedure waarin de verhuurder betaling van de huur vordert over de periode dat de huur als gevolg van de onjuiste opzegging langer doorloopt dan de bedoeling van de huurder is geweest. In eerste aanleg ziet de kantonrechter aanleiding de huurder in de gelegenheid te stellen te bewijzen dat hij de huurovereenkomst wellicht al eerder dan met de onjuiste schriftelijk opzegging, en dus nog wel op tijd, mondeling heeft opgezegd of feiten en omstandigheden waaruit de verhuurder een opzegging redelijkerwijs had moeten begrijpen. Hierin slaagt de huurder vervolgens, waarop de verhuurder hoger beroep instelt. Het geschil spitst zich daarbij toe op de bewijsopdracht. Het hof meent daarbij dat slechts plaats is voor de opdracht te bewijzen dat ondubbelzinnig mondeling is opgezegd. Een ondubbelzinnig mondelinge opzegging is volgens het hof kennelijk nog wel denkbaar, maar dat een verhuurder maar uit feiten en omstandigheden moet afleiden dat sprake is van een opzegging gaat het hof te ver. Het hof vindt dat als de huurder in de geformuleerde beperktere, bewijsopdracht slaagt, van een opzegging gesproken kan worden omdat dan alsnog recht wordt gedaan aan de ratio van he vormvoorschrift. De ratio luidt volgens het hof als volgt:

‘ (…) het vormvoorschrift dat de opzegging per deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven dient plaats te vinden er toe strekt om te waarborgen dat er geen onduidelijkheid bestaat over de vraag wanneer de opzegging de verhuurder heeft bereikt. Daarnaast vloeit uit het voorschrift dat de opzegging schriftelijk moet worden gedaan voort, dat er bij een opzegging die aan het vormvereiste voldoet ook geen onduidelijkheid bestaat over de bewoordingen waarin de opzegging is gedaan, hetgeen van belang kan zijn indien wordt betwist dat een opzegging heeft plaatsgevonden.’

De ratio is dus gelegen in de zekerheid dat de opzegging de ontvanger heeft bereikt en bovendien de zekerheid dat het een opzegging betreft. Het hof overweegt daarom vervolgens als volgt.

‘Als over het moment waarop een opzegging de verhuurder heeft bereikt geen onduidelijkheid bestaat en er evenmin onduidelijkheid over bestaat dat het inderdaad een opzegging betreft, kan een verhuurder zich er niet op beroepen dat de opzegging niet voldoet aan het vormvoorschrift. Daar heeft de verhuurder in dat geval geen rechtens te respecteren bij, omdat de duidelijkheid bestaat die het vormvoorschrift beoogt te waarborgen.’

Mondeling kan dus wel!
Een mondelinge opzegging is dus mogelijk, mits komt vast te staan dat en wanneer deze is gedaan en met welke bewoordingen. Die bewoordingen dienen daarbij uiteraard ook de ondubbelzinnigheid te ondersteunen, maar daaruit dient bijvoorbeeld ook opgemaakt te kunnen worden tegen welke datum wordt opgezegd en eventueel dat de soms verder voor opzegging vereiste vermeldingen of mededelingen zijn gedaan.

Al met al blijft ook in hoger beroep staande dat een huurovereenkomst onder omstandigheden mondeling opgezegd kan worden, ondanks de geldende vormvoorschriften. Dit lijkt goed nieuws voor de huurder in kwestie. Echter het hof destilleert uit de in eerste aanleg afgelegde getuigenverklaringen niet de vereiste ondubbelzinnige mondelinge opzegging. Dit heeft de kantonrechter wellicht in eerste aanleg ook niet gedaan, maar die meende mogelijk dat daaruit wel de nodige feiten en omstandigheden voortvloeiden waaruit de verhuurder redelijkerwijs een opzegging had moeten begrijpen. Het hof vindt dit echter onvoldoende om uit te gaan van een opzegging en merkt enkel een ondubbelzinnige mondelinge opzegging als alternatief aan voor de in beginsel vereiste aangetekend verstuurde of door de deurwaarder betekende opzegging.

Dat gegeven het bovenstaande een per gewone post verzonden brief ook zou volstaan ligt tot slot voor de hand, zij het dat dan over de ontvangst daarvan door de ander uiteraard geen discussie mag bestaan.

Advies
Uiteraard adviseren wij op u grond van het bovenstaande niet om in het vervolg gemakshalve huurovereenkomsten maar mondeling op te zeggen. Het blijft verplicht en daarnaast een goede gewoonte om conform de voorschriften van wet en overeenkomsten te handelen. Het is echter wel van belang om opzeggingen die niet aan deze voorschriften voldoen niet direct terzijde te schuiven, maar deze aan de hand van het bovenstaande te toetsen. Al naar gelang de situatie kan de opzegging dan door uzelf alsnog schriftelijk bevestigd worden of kan juist worden meegedeeld dat niet duidelijk is wat bedoeld wordt met een mededeling of bericht en daarom niet als opzegging wordt beschouwd. Zo kunt u lastige discussies voorkomen of tijdig in uw voordeel beslissen.

Vragen?
Uiteraard doen zich in de praktijk altijd gevallen voor die weer net anders liggen. Wij geven dan ook graag advies op maat. U kunt daarvoor altijd contact opnemen per e-mail op visser@fishermanadvocaten.nl of telefonisch op 010 316 36 08 of 020 723 03 38.

 

 

 

 

Comment