Verhuurders willen graag grip houden op hun vastgoed, om zicht te kunnen houden op de exploitatie daarvan en te kunnen sturen waar nodig. Daar hebben verhuurders belang bij. In een serie blogs zetten wij kort recente en opvallende jurisprudentie uiteen die van belang is op het vlak van de exploitatie van commercieel vastgoed en de verplichtingen van de huurder in dat verband. De centrale vraag daarbij luidt: ‘Wat is voor rechters van belang?’ Bij het maken van afwegingen dient immers uiteindelijk rekening gehouden te worden met de juridische positie zoals die naar verwachting door de rechter vastgesteld zal worden.

In dit deel zoomen we in op het belang van het opnemen van een helder omschreven bestemming in de huurovereenkomst. Dit lijkt wellicht vanzelfsprekend, maar wordt nog vaak over het hoofd gezien.

Het is een veelvoorkomende standaardbepaling, doorgaans geregeld in artikel 1.3 van de model 290-huurovereenkomsten: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als…”. Waarna in artikel 1.4 standaard wordt bepaald: “Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”

Het gebeurt met regelmaat dat men op de puntjes slechts enkele termen invult. Soms is eenvoud ook de aangewezen route. Dat zaken toch echter altijd per geval bekeken moeten worden, mede omdat de rechter hetzelfde doet in discussies over de toegestane exploitatie van een winkelpand, blijkt ook weer uit een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam.[1]

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten strekkende tot huur en verhuur van een pand in Rotterdam. Niet in geschil is dat het om een 290-bedrijfsruimte gaat. In het kader van de huurovereenkomst mag de huurder het gehuurde slechts gebruiken conform een in Turkije ontwikkelde formule, die ziet op een dining-concept voor het serveren van ontbijt, lunch en diner.

De afspraak lijkt duidelijk, totdat de huurder bij de verhuurder aangeeft dat de zaken niet goed lopen. Het publiek zou moeten verjongen om de situatie te verbeteren. In dat kader heeft de huurder bij de gemeente Rotterdam een vergunning aangevraagd (en gekregen) om in het gehuurde ook gelegenheid te bieden om waterpijp, ook wel shisha, te roken. Dit is, aldus de huurder, meer dan gebruikelijk in Turkije. Hoewel de gewenste aanvulling niet expliciet in de formule die op grond van de huurovereenkomst aangehouden moet worden staat, past deze er wel bij, aldus de huurder. Ondertussen legt de huurder alvast een volledige (shisha)lounge aan op de eerste verdieping van het gehuurde, compleet met een andere uitstraling en kleurstelling.

De verhuurder gaat niet akkoord. De zogeheten shishalounge, die gepaard gaat met een geheel andere naamgeving en uitstraling, sluit in de visie van de verhuurder helemaal niet aan op hetgeen partijen qua bestemming voor ogen stond. Dat betrof namelijk een bakkerij/bistro. Daarbij is de verhuurder wat huiverig voor dit nieuwe type exploitatie van het gehuurde. Dit type gebruik heeft, aldus de verhuurder, een zekere reputatie. Dit doet af aan het imago van het vastgoed, waardoor de verhuurder schade lijdt. De verhuurder eist dan ook dat de wijzigingen ongedaan worden gemaakt en eist betaling van de in de huurovereenkomst opgenomen boete voor het anders dan overeengekomen gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt.

De procedure tussen partijen spitst zich toe op twee zaken: 1) artikel 1.3 van de huurovereenkomst en 2) de bedoeling van partijen.

De huurder wordt in het ongelijk gesteld. Dit hoofdzakelijk op grond van artikel 1.3, waarin mede besloten ligt dat er conform een bepaalde formule moet worden geëxploiteerd. Die formule is uitgebreid uitgewerkt middels een brochure, voorzien van foto’s. Nergens in de huurovereenkomst, de brochure of e-mails voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst wordt gesproken van een voornemen tot het bieden van gelegenheid tot het roken van waterpijp. Dit is voor de rechter in deze zaak van doorslaggevend belang en daaraan doet niet af dat het roken van waterpijp bij of na maaltijden in de Turkije gebruikelijk zijn en daarom wel bij het concept zou passen.

Na het bovenstaande komt de rechter nog wel toe aan een belangenafweging. De huurder stelt immers dat de zaken slecht gaan en dat daarin met de gewenste aanvulling juist verbetering verwacht te brengen. Redelijke voorstellen van de huurder mogen, in de woorden van de rechter, niet ‘zonder meer van tafel worden geveegd’. Wat de rechter betreft onderbouwt de huurder zijn belang echter onvoldoende en daar staat tegenover dat de verhuurder dit wel heeft gedaan. De rechter stelt de verhuurder dan ook in het gelijk. De belangenafweging leidt dan ook tot de conclusie dat de huurder  onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de verhuurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs de door de huurder gevraagde toestemming niet mocht weigeren.

Tot slot komt de rechter aan de door de verhuurder gevorderde contractuele boete toe. Deze wordt gematigd, maar grotendeels toegewezen. Immers, overweegt de rechter, een contractuele boete fungeert als ‘stok achter de deur’ om tijdig aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen. In onderhavig geval is voldoende vast komen te staan dat de huurder heeft gehandeld in strijd met de uit de huurovereenkomst voortvloeiende exploitatieverplichtingen.

Samenvattend blijkt in deze procedure dat de verhuurder zijn zaken goed geregeld had. Er was een duidelijke bestemming in de huurovereenkomst vastgelegd, bovendien met een verwijzing naar een uitgebreide beschrijving, die bovendien was voorzien van foto’s. Dat het bij een minder duidelijk omschreven bestemming (denk aan: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte”) heel anders kan lopen, blijkt uit diverse voorbeelden.[2]

Wie grip wil houden op zijn of haar vastgoed, doet er al met al goed aan om een heldere bestemming in de huurovereenkomst op te nemen. Dit bij voorkeur voorzien van concrete voorbeelden en zo mogelijk een nadere omschrijving. Als deze uitgebreid is, of bestaat uit een brochure, kan deze als bijlage bij de huurovereenkomst worden gevoegd.

Hebt u vragen over dit onderwerp of bent u misschien al verwikkeld in een discussie over de exploitatie van door u verhuurd vastgoed? U kunt ons altijd mailen (visser@fishermanadvocaten.nl) of bellen (010 316 36 08 / 020 723 03 38) voor advies op maat.

[1] Rechtbank Rotterdam 24 mei 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:4296 [https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2019:4296].

[2] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Haarlem 10 augustus 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2083. [https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2083].

Comment