Doorgaans wordt in huurovereenkomsten een regeling opgenomen op grond waarvan de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Dit om de invloed van inflatie op te heffen. Het kan echter ook zijn dat de huur op enig moment niet meer marktconform is, omdat redelijke huurprijzen in het algemeen aan schommelingen onderhevig zijn. Dit vooral als gevolg van wisselingen in vraag en aanbod en de verhouding daartussen. In dat soort gevallen heeft de indexering niet altijd voldoende effect, zeker niet als de huur in de ogen van een huurder juist verlaagd zou moeten worden, bijvoorbeeld omdat geconstateerd wordt dat voor een naastgelegen pand minder huur per vierkante meter wordt betaald.

Voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ook wel middenstandsbedrijfsruimte, waaronder bijvoorbeeld detailhandel en horeca valt, voorziet de wet in een regeling tot huurprijsaanpassing. Deze is vastgelegd in artikel 7:303 BW. Hier is opgenomen dat zowel een huurder als een verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het artikel schrijft daarbij voor dat een dergelijk verzoek enkel kan worden gedaan na afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst of, als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, als het minstens vijf jaar geleden is dat de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. Kort gezegd: de huurprijs die geldt moet al minstens vijf jaar tussen partijen hebben gegolden. De gewijzigde huurprijs gaat in per de datum waarop de vordering wordt ingesteld.

Van belang is nog dat een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs enkel kan worden gedaan als daarbij een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een door beide partijen benoemde deskundige, wordt ingediend. Deze deskundige zal dit advies opstellen door na te gaan welke huur in de directe omgeving voor vergelijkbare ruimtes wordt betaald. Nu lukt het uiteraard niet altijd om in overleg een deskundige te benoemen, bijvoorbeeld omdat partijen het niet eens kunnen worden over welke deskundige dit zou moeten zijn, of dat een van beide partijen, bijvoorbeeld vanwege de kosten, in het geheel geen medewerking verleent. In dat laatste geval kan de rechter worden verzocht een deskundige te benoemen. Daarbij geldt dan dat de datum van het verzoek tot het benoemde van de deskundige de datum wordt vanaf welke uiteindelijk de aan te passen huurprijs zal gelden. Dit betekent dat het beter is niet eindeloos op de instemming van de andere partij met een bepaalde deskundige te wachten of hierover de onderhandelen als je zelf het grootste belang hebt bij aanpassing van de huurprijs. Beter kan dan vrij snel geconstateerd worden dat partijen er op dit punt al niet uitkomen zodat de rechter kan worden gevraagd een deskundige te benoemen. De uiteindelijk nader vast te stellen huurprijs gaat dan in elk geval vanaf die datum in.

In een interessante uitspraak van 29 maart 2017 van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2017:1745) is goed te zien dat het van groot belang kan blijken goed vast te stellen wanneer de laatstelijk overeengekomen huurprijs is ingegaan. In de bewuste uitspraak huurt Ahold een winkelruimte van 1695 m2 op de begane grond en 239 m2 op de eerste verdieping. Dit vanaf 2 oktober 2002 voor de duur van tien jaar, dus tot 1 oktober 2012. Daarna gaat een nieuwe huurperiode in van vijf jaar, die dus tot 1 oktober 2017 duurt.  De huurprijs bedraagt ten tijde van de procedure
€ 394.711,92 per jaar exclusief BTW en servicekosten. Met ingang van 1 januari 2014, dus gedurende de dan lopende periode van vijf jaar, heeft Ahold een naastgelegen bedrijfsruimte van 198 m2 gehuurd van dezelfde verhuurder en deze ruimte in overleg met de verhuurder bij het gehuurde betrokken. Hierover hebben partijen in een zogenaamde allonge, dit is een aanvulling op de huurovereenkomst, nadere afspraken gemaakt. Deze betreffen onder meer de huurprijs, die
€ 41.350,00 per jaar exclusief BTW bedraagt. Verder is opgenomen dat voor het over de bepalingen in de vigerende huurovereenkomst onverkort van kracht blijven.

In de loop van 2014 kondigt Ahold aan nadere vaststelling van de huurprijs te zullen vorderen, nu deze sinds de aanvang van de huur in 2002 niet is gewijzigd, maar deze inmiddels sterk verlaagd zou moeten worden. De verhuurder geeft aan dat met de allonge hernieuwde prijsafspraken voor de huur van het geheel, dus inclusief de uitbreiding, zijn gemaakt en dat huurprijsaanpassing dus pas vijf jaar na 1 januari 2014 weer mogelijk is. Onder het voorbehoud van dat standpunt door de verhuurder komen partijen wel tot benoeming van een deskundige. Deze brengt een rapport uit dat Ahold vervolgens aan de rechter voorlegt. Daar voert de verhuurder primair het verweer dat nadere huurprijsvaststelling nog niet aan de orde kan zijn, omdat na 1 januari 2014 minstens vijf jaar verstreken zou moeten zijn.

De rechter honoreert het verweer van de verhuurder en verklaart Ahold niet ontvankelijk in haar vordering. De rechter doet dat op grond van de volgende overwegingen.

Allereerst beoordeelt de rechter of de in het kader van de uitbreiding per 1 januari 2014 nader gemaakte afspraken, vastgelegd in de allonge, mede een nadere vaststelling van de (totale) huurprijs inhouden, in welk geval dan een nieuwe termijn van vijf jaar zou zijn gaan lopen. De rechter stelt vast dat de huur met de allonge is verhoogd. Dat deze verhoging enkel ziet op de uitbreiding doet niet af aan het feit dat de huur is verhoogd, aldus de rechter. De allonge is immers een aanvulling op de huurovereenkomst en partijen hebben er niet voor gekozen een aparte huurovereenkomst voor de uitbreiding te sluiten. Bovendien maakt de uitbreiding inmiddels integraal deel uit van het gehuurde als geheel. Ook de overeenkomst en de allonge zijn een geheel, zo is met zoveel woorden in de allonge vermeld. Voorts is na 1 januari 2014 de huur steeds als een geheel in rekening gebracht en betaald en de looptijd van de uitbreiding is gesynchroniseerd met de al lopende huurovereenkomst. Partijen gingen kennelijk beiden per 1 januari 2014 uit van n huurprijs in het kader van één huurovereenkomst, zo stelt de rechter vast. De huuraanpassing, al betreft die slechts de uitbreiding, kan daarom niet los worden gezien van de al bestaande huurverhouding. Het betreft bovendien geen aanpassing van verwaarloosbare betekenis, nu de vaststelling deel uitmaakte van meer omvattende afspraken omtrent de ingrijpende verbouwing en de verdeling van de kosten daarvan. Ook de oppervlakte die erbij is gekomen en de verhoging van de huur in het kader daarvan maken dat niet gesproken kan worden van een wijziging van verwaarloosbare betekenis.

De rechter houdt Ahold tot slot nog voor dat het op haar weg had gelegen bij ommekomst van de voorliggende termijn, dan wel in elk geval in aanloop naar het maken van nadere afspraken naar voren te brengen dat zij de huurprijs wenste aan te passen. Door er in plaats daarvan voor de kiezen eerst afspraken te maken over de verbouwing en uitbreiding en de gewenste verlaging pas daarna te berde te brengen heeft Ahold een keuze gemaakt waarvan de gevolgen nu voor haar rekening en risico komen. Dit geldt wat de rechter betreft des te meer nu Ahold ook heeft aangegeven dit bewust te hebben gedaan omdat de onderhandelingen over de verbouwing en uitbreiding moeizaam verliepen. Direct na het bereiken van overeenstemming hierover heeft zij de huurprijs echter alsnog ter discussie gesteld.

Al met al zal pas voor het eerst per 1 januari 2019 een nadere huurprijs vastgesteld kunnen worden, zijnde vijf jaar na 1 januari 2014, de datum met ingang waarvan partijen een nieuwe huurprijs hadden vastgesteld voor het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding samen.

Bovenstaande uitspraak laat zien dat het enerzijds van belang is goed na te gaan wanneer partijen wellicht in overleg tot een nadere vaststelling van de huurprijs zijn gekomen en vanaf wanneer de termijn van vijf jaar dus voor het laatst is gaan lopen. Anderzijds is het van belang dat als aanvullende afspraken worden gemaakt in het kader van een lopende huurovereenkomst die ook de huurprijs betreffen, dit hét moment is om de algehele huurprijs ter discussie te stellen, omdat dit wellicht de vijf daarop volgende jaren niet meer mogelijk zal zijn.

Uiteraard is geen zaak exact hetzelfde en hebt u wellicht een kwestie aan de hand die weer net anders in elkaar zit. Neemt u dan vooral contact met ons op, zodat wij u van advies op maat kunnen voorzien.

Comment