Het hoeft niet. Een automatische indexering in de huurovereenkomst is dan echter wel handig. Kort een uitleg.

Het komt vaker voor dat verhuurders vergeten om de huur jaarlijks te indexeren.

Geen nood, die verhuurder wordt veelal geholpen door de veelal van toepassing zijnde ROZ-bepalingen (bedrijfsruimte) waarin is opgenomen dat de huur jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd.

Door deze bepaling te aanvaarden accepteert de huurder dat de geïndexeerde huur verschuldigd is. Een nadere wilsuiting van de verhuurder is dan niet nodig.

Maar:

Kun je na bijvoorbeeld 17 jaar aanspraak maken op betaling van de achterstallige (indexerings)huur, zonder daar voorheen aanspraak op te hebben gemaakt?

Een relevante vraag, die ook aan de orde kwam in een zaak die speelde bij het hof Amsterdam (uitspraak). De situatie was daar als volgt.

De huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte[1] voorzag in een automatische indexering van de huurprijs middels de volgende bepaling:

De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomstig artikel 4 van de algemene bepalingen.”[2]

In 2009 komt de verhuurder er achter dat de huurder gedurende de loop van de huurovereenkomst nooit een hogere huur heeft voldaan dan de aanvangshuurprijs, oftewel de huurder is “vergeten” de indexering zelf toe te passen.

De verhuurder sommeert de huurder daarop o.m. tot betaling van, met toepassing van de verjaringstermijn, de achterstallige indexering ad EUR 18.000,-. Het tot dan toe verschuldigde bedrag.

In hoger beroep krijgt de verhuurder zijn gelijk.

Het hof overweegt daartoe:

Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd ten behoeve van (verhuurder) opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft (huurder) de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.”

De verhuurder hoefde er dan ook niet expliciet meer om te vragen.

Tip voor de verhuurder

Zorg ervoor dat een automatische indexering van de huurprijs in de overeenkomst is opgenomen. Dat maakt, zoals ook uit voorgaand voorbeeld blijkt, het verschil.

Tip voor de huurder

Zorg ervoor dat een bepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen ingevolge waarvan pas na kennisgeving van een nieuwe indexering, de indexering van toepassing is en dus niet eerder dan dat moment.

Michel Visser (visser@fishermandvocaten.nl)

[1] Relevant is om op te merken dat deze blog is geschreven in het kader van het huurrecht bedrijfsruimte. Voor woonruimte werkt een indexering van de huurprijs anders en pakt een vergeten indexering in beginsel anders uit.

[2] In artikel 4 is slechts een uitwerking van de verhoging opgenomen, voor deze blog verder niet relevant.

Comment