Verboden onderhuur is aan de orde van de dag, denk daarbij niet alleen aan de meer permanente vorm (jarenlange onderverhuur van een woning), maar ook aan de AirBnB’s van deze wereld die een huurder bewegen zijn woning (tijdelijk) illegaal te verhuren.

Illegale onderhuur biedt aan woningzoekenden de mogelijkheid om sneller en makkelijker een huurwoning te vinden, buiten de (vaak erg lange) wachtlijsten van de sociale woningbouw om. Daarnaast is het voor onderverhuurders een uitgelezen kans om extra inkomsten te genereren.

Deze situatie is voor verhuurders echter, om meerdere redenen, erg onwenselijk. Waarom?

Een groot nadeel voor de verhuurder is dat hij bij illegale onderhuur niet langer zicht heeft op wie er in de woning verblijft. Dit kan soms zeer nadelig uitpakken, denk aan de situatie waarbij een onderhuurder een wietplantage in het gehuurde aanlegt.

Als verhuurder staat u echter, juridisch gezien, niet met lege handen. Wat zijn de mogelijkheden voor de verhuurder?

1. Ontbinding & Ontruiming

Het is een huurder van een woning verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren.

Verder is een dergelijk verbod ook vaak nog in de huurovereenkomst (of in de algemene bepalingen) opgenomen.

Daarnaast is vaak in het contract opgenomen dat de huurder zijn exclusieve hoofdverblijf dient te hebben in het gehuurde.

Door hiermee in strijd te handelen schiet de huurder tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Kort gezegd, hij pleegt wanprestatie.

Wanprestatie is, op grond van de wet, een grond om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen.

Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde brengt kosten met zich, bijvoorbeeld de kosten met betrekking tot het onderzoek naar wie er in de woning is gehuisvest. Deze kosten komen, op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, voor vergoeding in aanmerking.

Een snellere manier? Ontruiming vorderen in kort geding.

2. Boete

In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst kan een boetebeding (voor het handelen in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst – of meer specifiek het handelen in strijd met het onderverhuurverbod) zijn opgenomen. Is dit het geval, dan kan deze boete ook worden gevorderd.

Aan het opnemen van een dergelijk boetebeding zit wel een restrictie: In de algemene bepalingen dient het maximum van de in totaal opgelegde boete te worden opgenomen. Wordt dit maximum niet aangeduid dan is het boetebeding – ingevolge de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie – vernietigbaar en zal de rechter de boete afwijzen.

3. Winstafdracht

Op illegale onderhuur kan door de onderverhuurder flinke winst – die door de verhuurder wordt misgelopen – worden gemaakt. Op grond van de wet kan de verhuurder deze winst, mits hij aantoont dat hij door de illegale onderhuur schade heeft geleden, als schadevergoeding van de onderverhuurder vorderen.

U staat als verhuurder dus niet met lege handen wanneer u te kampen heeft met illegale onderhuur.

Een goed dossier is en blijft daarbij (ook) van groot belang. Wij helpen u graag met het opbouwen van uw dossier en het uitzetten van de huurder.

Meer weten? Wij horen het graag.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment