Er is al veel over de renovatie als opzeggingsgrond geschreven. Gelet op de verschillende vragen die wij keer op keer hierover krijgen, en dat juichen we toe, in een kort bestek nog eens de belangrijkste punten.

Dringend eigen gebruik

Voor een succesvol beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW) moet de verhuurder voldoende aannemelijk maken dat hij de wil heeft tot het dringend persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde.

Indien de rechter eenmaal heeft vastgesteld dat er sprake is van dringend eigen gebruik heeft er geen belangenafweging plaats. De rechter moet de beëindigingsvordering toewijzen.

De verhuurder moet zowel de wil tot persoonlijk gebruik als het dringend daartoe nodig hebben, aannemelijk maken.

De wil om de zaak persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen moet niet alleen ten tijde van de opzegging bestaan, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.
Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als winkelbedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan komt in aanmerking. De verhuurder die de winkelbedrijfsruimte bijvoorbeeld als kantoor (230a-bedrijfsruimte) of als woning wil gaan gebruiken, kan zich dus op deze opzeggingsgrond beroepen.

Ook als de verhuurder het gehuurde wenst te slopen of renoveren om daarop bijvoorbeeld een nieuwe 230a- of 290-bedrijfsruimte te realiseren, kan hij de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik opzeggen.

Renovatie is en valt namelijk ook onder eigen gebruik [1], echter alleen als de renovatie niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is.

Wanneer is sprake van renovatie die niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is?

Daarvan is in beginsel sprake wanneer de plaats en functie van het gehuurde na renovatie wijzigen [2]. Uitgangspunt is dus dat wanneer de plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven de huurovereenkomst na de renovatie kan worden voortgezet.

Wijziging functie?

Het voorbeeld dat hiervoor werd genoemd, het omzetten van een winkelruimte naar een woonruimte, is natuurlijk het meest duidelijk. Er is sprake van een functiewijziging. Een wijziging van de branchering kan ingevolge de jurisprudentie in sommige gevallen echter ook als een wijziging van de functie worden beschouwd.

Zo is in een uitspraak uit 2007 hierover opgemerkt:

Evenmin kan naar voorlopig oordeel van de kantonrechter worden gezegd dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde zal zijn als vóór de renovatie. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde immers uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van, kort gezegd, de verkoop van vlees- en viswaren, terwijl in het nieuwe winkelcentrum de bedrijfsruimtes zullen worden gebruikt voor de verkoop van kleding en daarmee verwante artikelen. Weliswaar staat vast dat de bedrijfsruimtes in het nieuwe winkelcentrum net als in het oude winkelcentrum artikel 7:290 lid 2 BW bedrijfsruimtes betreffen, maar voorshands valt niet goed in te zien waarom niet ook wijziging in branchering als een wijziging van de functie van het gehuurde kan worden aangemerkt.”

Wijziging plaats

Voor wat betreft het gelijk blijven van de plaats is er een zekere marge, maar als er sprake is van een meer dan geringe wijziging, dan is geen sprake van gelijkblijvende plaats. Denk bijvoorbeeld aan een ruimte die qua aantal m2 wordt verdubbeld.

Alle omstandigheden

Belangrijk is dat alle omstandigheden van belang zijn voor de beoordeling van de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik/een renovatie die niet met voortzetting van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Het gelijk blijven van de plaats en functie van het gehuurde is enkel een aanwijzing.
Bepalend is dus niet alleen het criterium of de plaats en functie van het gehuurde vóór en na de renovatie al dan niet gelijk zijn.

De invulling (en combinatie) van de volgende omstandigheden [3] kan ook tot de conclusie leiden dat er sprake is van een renovatie welke niet met voortzetting van de huurovereenkomst kan plaatsvinden:

- Omvang van het complex;
- Omvang van de renovatie;
- Aantal betrokken partijen;
- De duur van de renovatie;
- De periode waarin de huurder geen gebruik van het gehuurde kan maken;
- De noodzaak om een professionaliteitsslag te maken.

Dringend

Als gezegd dient de verhuurder naast het eigen gebruik ook de dringendheid aannemelijk te maken. De onderbouwing van de dringendheid van het eigen gebruik wordt meestal gevonden in de noodzaak van de renovatie zelf, verkregen sloop/bouwvergunningen, aflopende termijnen van subsidies etc.

Belangenafweging

Voor zover de rechter van oordeel is dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik, dan kan het nog steeds zo zijn dat de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst uitspreekt. Vaak doet de rechter dat met gebruikmaking van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW.

Na ommekomst van een termijn van 10 jaar, of langer als de huurovereenkomst in langere termijnen voorziet, kan de huurovereenkomst namelijk ook worden beëindigd op grond van een afweging van de belangen. De rechter toetst deze grond ambtshalve.

In een volgend artikel zal ik meer ingaan op deze belangenafweging en daarnaast op een ander belangrijk ‘topic’ dat van belang is bij een opzegging wegens dringend eigen gebruik/renovatie: de wachttijd.

Mochten er over het voorgaande reeds vragen zijn, dan hoor ik het graag.

Michel Visser

[1] Nog steeds, ondanks de wens bij enkele politieke partijen om dit anders te laten zijn/worden.

[2] Hierbij geldt dat het geen cumulatieve vereisten zijn. De enkele wijziging van de plaats of de functie kan dus voldoende zijn voor de rechter om te oordelen dat er sprake is van een renovatie welke niet met voortzetting van de huurovereenkomst kan plaatsvinden.

[3] Niet-limitatieve opsomming

Comment