Comment

Aansprakelijkheid van de vastgoedeigenaar bij (illegale) short-stay/Air-BnB

Er is steeds meer te doen over short-stay en Air-BnB situaties. Veel vastgoedeigenaren maken zich niet druk over het (al dan niet illegaal) onderverhuren van hun vastgoed door huurders. Maar is dat eigenlijk wel terecht?

Nee, luidt het antwoord hierop. Althans, niet als u zich als vastgoedeigenaar bewust ben van de risico’s die een dergelijke situatie met zich mee (kan) brengen.

Als vastgoedeigenaar bent u aansprakelijk voor al hetgeen er in uw pand plaatsheeft. Oftewel, als het pand gebruikt wordt in strijd met de bestemming hiervan, dan bent u als eigenaar hiervoor aansprakelijk, zelfs als u van dit strijdige gebruik niet eens op de hoogte was.

Een uitspraak die voor deze situatie als voorbeeld kan dienen is die van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2015:2970). In deze uitspraak speelde het volgende: Een pand in Amsterdam werd gebruikt voor illegaal logiesverblijf welke werd gefaciliteerd door de huurder.

De gemeente kwam er achter dat er in het pand dergelijke activiteiten plaatsvonden en als gevolg hiervan werd door de gemeente bestuursdwang toegepast. Echter, niet tegen de huurder van het pand (die immers het illegale logiesverblijf faciliteerde) maar tegen de eigenaar van het pand.

De eigenaar heeft voor dit illegale logiesverblijf flink in de buidel moeten tasten. Dit komt omdat zijn pand niet voldeed aan de (wettelijke) vereisten waaraan het zou moeten voldoen bij logiesverblijf, zoals bijvoorbeeld brandveiligheidsvereisten. Dat er hier sprake was van illegale logiesverblijf waarvan de eigenaar geen weet had, is voor het mogen toepassen van bestuursdwang door de gemeente, niet relevant.

Deze uitspraak is aldus een mooi voorbeeld van hoe u als eigenaar aansprakelijk kunt worden gesteld voor illegaal logiesverblijf, terwijl u van niets weet. Tegelijkertijd bevestigt het de noodzaak om uw vastgoed nauwlettend te blijven controleren.

Bovendien dient u zich goed te realiseren dat, wanneer u constateert dat uw pand in uw weerwil gebruikt wordt voor onderhuur of Air-BnB-gebruik, dit grote (financiële) consequenties voor u als pandeigenaar kan hebben.

Vragen over dit onderwerp of benieuwd hoe u een beter inzicht krijgt in wat er zich binnen uw vastgoed afspeelt? Mail ons gerust (visser@fishermanadvocaten.nl).

Comment

Comment

Denk aan de pop-up store bij leegstand van je bedrijfspand!

Je ziet de winkels nog steeds vaak. Al met al een geinig iets. Sommige verhuurders zien echter nog niet direct de waarde van een dergelijke tijdelijke winkel.

Waar is de verhuurder vaak bang voor?

Dat het pand wordt uitgeleefd en daarnaast dat hij met een huurder zit voor minimaal 5 jaar en/of moeilijk van deze huurder – wanneer gewenst – afscheid kan nemen.

An sich begrijpelijke overwegingen.

Over het uitleven van het pand, daar zijn echter afspraken over te maken met de huurder, eventueel versterkt met boetebepalingen.

Dan de huurbescherming. Ook dat hoeft geen probleem te zijn.

Bij de normale (290-)winkelruimte geldt dat de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing zijn. Dit betekent onder meer dat de huurovereenkomst van rechtswege voor vijf jaar geldt en partijen gebonden zijn aan de wettelijke regeling van beëindiging van huurovereenkomst voor winkelruimte.

Deze beëindigingsregeling wordt over het algemeen door verhuurders als lastig ervaren. Vaak gaat dit namelijk gepaard met het voeren van een gerechtelijke procedure.

Waarom hoeft het dan toch geen probleem te zijn?

In de wet is een uitzondering opgenomen ten aanzien van de huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is gesloten. De normale regels[1] voor (290-)winkelruimte zijn dan niet van toepassing.

Dit betekent in het kort gezegd dat de huurovereenkomst niet van rechtswege voor 5 jaar geldt en partijen niet zijn gebonden aan de wettelijke beëindigingsregels van de huurovereenkomst.

Een pop-up store die voor bijvoorbeeld 6 maanden wordt gehuurd valt onder dit zwakkere regime. Al met al kan het dus een uitkomst zijn voor de verhuurder. Reden om er toch eens open voor te staan.

Niet alleen omdat een leegstaande ruimte toch alleen maar geld kost.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

[1] De artikelen 7:290 – 7:300 BW.

Comment

Comment

Short-stay verhuur, steeds vaker ingeperkt!

Hoe om te gaan met short stay of kamerverhuur als VvE? Een uitleg aan de hand van relevante en recente jurisprudentie.

Op het gebied van short stay-en kamerverhuur zijn inmiddels de nodige uitspraken gewezen die het gebruik van een appartement voor short stay of kamerverhuur niet toestaan.

Ik behandelde reeds eerder in deze blog een uitspraak van de rechtbank Haarlem waar de kantonrechter overwoog dat short stay niet aan het gebruik overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ voldeed en dus sprake was van gebruik in strijd met de splitsingsakte.

In eenzelfde trant een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Dit keer betrof het kamerverhuur, doch de basis is hetzelfde.

Wat speelde er precies? In een aantal appartementen werden buitenlandse (meestal Poolse) arbeidsmigranten gehuisvest.

De VvE stelde zich op het standpunt dat dit gebruik niet was toegestaan met een beroep op artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privé-gedeelten van de appartementsrechten (…) is die van woning; (…) Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Naar de mening van de VvE exploiteerde de eigenaar een pension- of kamerverhuurbedrijf en zij vorderde een verbod.

De rechtbank komt – na een uitvoerige bewijsvoering – tot het oordeel dat de eigenaar in haar appartementen inderdaad aan kamerverhuur deed. Omdat het splitsingsreglement duidelijk stelde dat kamerverhuur niet was toegestaan werd de vordering van de VvE tot beëindiging van de ingebruikgeving door de eigenaar (als kamerverhuur) dan ook toegewezen.

Een goed onderbouwd dossier leverde de VvE de winst op.

Als gezegd staan deze uitspraken niet op zichzelf, ook onlangs deed de kantonrechter te Amsterdam een uitspraak (niet gepubliceerd) waarin de kantonrechter zelfs een nadere uitleg geeft aan artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte door te oordelen:

Artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte bepaalt dat het de eigenaren en gebruikers niet is toegestaan de prive gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf.

De kantonrechter verstaat onder dit artikellid het regelmatig op financiele basis aan toeristen in gebruik geven, nu het begrip ‘pension-of kamerverhuurbedrijf’ enigszins verouderd is.”

Al met al een zeer interessante ontwikkeling gelet op de steeds vaker aanwezige short-stay en het door vele VvE’s gewenste tegengaan daarvan.

Met de uitspraken die hiervoor zijn behandeld kunnen die VvE’s hun voordeel doen. Zeker met de laatste uitspraak die een nadere invulling geeft aan de definitie “pension-en kamerverhuur”.

Mag ik dan ook geen familieleden meer als logies hebben?

Voor die eigenaren die bang worden dat ze zelfs familieleden niet meer op bezoek mogen hebben. Wees gerust.

In een door het Hof Amsterdam gewezen uitspraak speelde het voor korte periodes aan familie en vrienden in gebruik geven van een appartement[1]. Van enige commerciële exploitatie was naar het oordeel van het Hof echter geen sprake. Deze manier van “exploiteren” viel dus wel onder de bestemming woonruimte en moest de VvE dus toestaan.

Vragen?

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

[1] Ook hier was de discussie of er sprake was van ‘gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte’.

Comment

Comment

Is de makelaar aansprakelijk bij het niet onverwijld melden van het niet storten van de waarborgsom?

Wanneer is een makelaar aansprakelijk? En hoe wordt dit getoetst? Enkele voorbeelden aan de hand van recente jurisprudentie.

Zoals ik in eerdere blogs reeds aanstipte dient een makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (zorgplicht). Zo niet, dan is de kwalificatie: “beroepsfout” snel gemaakt.

Hoe wordt de term “zorgplicht” uitgelegd?

Simpel, aan de hand van het volgende criterium:

De makelaar dient zich te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Dit betekent dat de makelaar meer moet doen dan bijvoorbeeld het enkele aandragen van een huurder. De makelaar dient zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst van te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert en hij dient prudent om gaan met het verstrekken van sleutels aan huurders voordat het tot de ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen. Zie in dit verband mijn eerdere blog.

In diezelfde lijn (‘de zorgvuldigheid betrachten’) ligt de volgende uitspraak van de rechtbank Rotterdam.

In die uitspraak was de vraag aan de orde of de makelaar onzorgvuldig had gehandeld door niet, althans niet onverwijld, aan de verkopende partij (= de opdrachtgever van de makelaar) mede te delen dat de waarborgsom niet door de kopende partij was gestort, ondanks dat de notaris dit hem al/wel had bericht, met alle gevolgen van dien.

De rechtbank Rotterdam was resoluut. De makelaar had zich niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer gedragen.

De rechtbank verwoordde dit als volgt:

4.3. Artikel 4 van de tussen [eisers cs] (Lees: de verkoper, red. Michel Visser) en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is – als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar – dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl [De makelaar] op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. [De makelaar] voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.”

Al met al een duidelijke uitspraak. Dus, zijt zorgvuldig!

Meer over makelaarsaansprakelijkheid?

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

 

Comment

Comment

De inlichtingenplicht op basis van de Participatiewet (vervolg)

In mijn eerdere blog over de inlichtingenplicht van de verhuurder ingevolge de Participatiewet (Wet werk en bijstand) beloofde ik nader te berichten over de reikwijdte van deze inlichtingenplicht.

De Participatiewet geeft hierover (namelijk) geen nadere informatie.

Reden waarom deze vraag was uitgezet bij het Ministerie.

Het antwoord van het Ministerie is als volgt:

“Op grond van artikel 64 onderdeel l ‘de instanties en personen die woonruimte verhuren’ van de Participatiewet kan het college inlichtingen opvragen aan verhuurders omtrent de bewoning (aantal personen) van een pand en door wie de kosten van de bewoning worden afgedragen.”

Bij deze.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment

Comment

Vervangende machtiging achteraf bij verhuur zonder toestemming van de VvE?

Kan een VvE een verzoek om toestemming (voor bijvoorbeeld verhuur) achteraf makkelijker afwijzen, dan wanneer de toestemming vooraf wordt gevraagd?

In de meeste splitsingsakten is opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht het privé-gedeelte slechts dan na toestemming van de VvE in gebruik mag geven. Vaak is daarnaast opgenomen dat de gebruiker moet verklaren dat hij de geldende reglementen en de wet zal naleven.

Het komt vaker voor dat een eigenaar vooraf geen toestemming vraagt, maar dat pas doet wanneer de VvE daarvan een probleem maakt.

De hamvraag is dan of de eigenaar in een dergelijk geval minder rechten heeft, dan wanneer hij de toestemming vooraf had verzocht. Deze vraag kwam naar voren in een uitspraak van het hof Amsterdam.

De eigenaar had een appartementsrecht met de bestemming “bedrijvigheid”. In de akte was opgenomen dat de eigenaar vooraf toestemming van de VvE moest vragen voor de ingebruikgeving aan een derde. Daarnaast moest de gebruiker verklaren zich te zullen houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De eigenaar had de toestemming niet gevraagd en de ruimte verhuurd aan een kindertheater. Toen de VvE hier een probleem van maakte vroeg de eigenaar alsnog om toestemming, onder overlegging van een verklaring van de gebruiker dat deze zich zal houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De VvE weigerde dit en daarom zag de eigenaar zich genoodzaakt een vervangende machtiging van de kantonrechter te vragen (artikel 5:121 BW).

De vervangende machtiging houdt in dat de eigenaar met toestemming van de kantonrechteraan het kindertheater verhuurt.

De kantonrechter weigerde het verzoek. De kantonrechter hechtte onder meer waarde aan het feit dat niet vooraf toestemming aan de VvE was gevraagd, daarbij suggererend dat de eigenaar in zo een geval minder rechten zou hebben.

Om dit laatste schrijf ik deze blog. Het hof oordeelt dat van een dergelijke situatie geen sprake kan zijn.

Of zoals het hof zegt:

“Uitgangspunt is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Voor de beoordeling van de vraag of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet van belang dat appellante voorafgaand aan de verhuur heeft nagelaten de volgens de splitsingsakte voorgeschreven toestemming aan de vergadering van de VvE te vragen. De maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd en die erop neerkomt dat bij toestemming achteraf de mogelijkheid voor de VvE om deze te weigeren ruimer is dan bij vooraf gevraagde toestemming, berust niet op enige wettelijke grondslag.”

Het hof verleende de vervangende machtiging, omdat de VvE zonder redelijke grond de toestemming had geweigerd.

De uitspraak van het hof is toegespitst op verhuur zonder toestemming. De uitspraak is echter ook bruikbaar voor andere gevallen waarvoor ingevolge de splitsingsakte toestemming aan de VvE moet worden gevraagd.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

 

Comment

Comment

Zorgvastgoed: Huurbescherming bij een woonbegleiding en huurovereenkomst?

Bij het begeleid wonen zit een verzorgingscomponent en een huurcomponent. En nu wordt het interessant. Hoe zit het nu met de huurbescherming als ‘het spaak loopt’ tussen de verzorger en de verzorgde?


Een dergelijkecasus was aan de orde bij het Hof Leeuwarden (Uitspraak). Kort de feiten en dan de juridische kern.

Lentis is een instelling die hulp biedt bij psychische problemen, onder andere door middel van woonbegeleiding.

Tussen diverse woningcorporaties in Groningen, de gemeente Groningen en hulpverleningsinstanties, zoals Lentis, bestaat sinds 2008 een samenwerkingsovereenkomst ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van die samenwerking stellen de woningcorporaties aan de hulpverleningsinstellingen, zoals Lentis, woningen ter beschikking.

Zoals ook de woningcorporatie, Huismeesters, aan Lentis voor de periode van een jaar een woning verhuurde. Lentis verhuurde de woning met toestemming van Huismeesters onder aan een cliënt van haar, hierna: de verzorgde.

Aan de onderhuurovereenkomst tussen Lentis en de verzorgde was een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. In de onderhuurovereenkomst was opgenomen dat partijen (Lentis en de verzorgde) beogen om de verzorgde na een jaar onderhuur zelfstandig te laten huren en dat een woning uitsluitend door Lentis aan de verzorgde wordt aangeboden onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met Lentis.

De onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn net als de huurovereenkomst tussen Huismeesters en Lentis aangegaan voor de duur van een jaar.

Op een gegeven moment heeft Lentis de woonbegeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst met de verzorgde opgezegd en beëindigd.

De reden voor die opzegging was dat de verzorgde niet had voldaan aan de voorwaarden die waren gesteld aan het Proefwonen. De verzorgde accepteerde de woonbegeleiding niet meer en was niet langer een goed huurder.

De verzorgde startte daarop een procedure tegen Huismeesters[1] en legde aan zijn vordering ten grondslag dat hij als onderhuurder jegens Huismeesters recht had op de in artikel 7:269 BW neergelegde bescherming. Deze bescherming komt er in het kort gezegd op neer dat de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen huurder (verzorgde) en onderverhuurder (Lentis) wordt voortgezet door de verhuurder (Huismeesters).

Na te hebben vastgesteld dat Lentis de begeleidingsovereenkomst rechtsgeldig kon beëindigen komt de huurovereenkomst aan de orde. Het hof overweegt daartoe dat de begeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar zijn verbonden dat het eind van de begeleidingsovereenkomst tot gevolg heeft dat ook de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

De overeenkomsten kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de verzorgde bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak kan maken op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn.

De overeenkomsten kunnen dus niet los van elkaar worden gezien en dienen als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.

De verzorgde was ermee bekend dat de woning hem zowel door Lentis als door Huismeesters uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van Lentis ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

De conclusie van het hof is dan ook dat Lentis haar relatie met de verzorgde mocht verbreken en dat de verzorgde jegens Huismeesters dus niet de bescherming van art. 7:269 BW toekomt.

Het is overigens in dit verband een vreemde uitspraak omdat de toetsingsgronden van artikel 7:269 BW een andere zijn dan de toetsing die nu wordt aangelegd door het Hof. De uitkomst lijkt echter wel redelijk en lijkt meer gericht te zijn op de vraag of er wel sprake is van toepasselijkheid van het huurrecht en daarmee van huurbescherming.

Tot slot.

In dit geval ging het goed. Er zijn echter ook genoeg uitspraken te vinden waar, ondanks een zorgcomponent toch wordt geoordeeld dat de verzorgde aanspraak kan maken op huurbescherming. Het zit ‘m uiteindelijk in de formulering van de overeenkomsten. Het blijft dus van groot belang die overeenkomsten zorgvuldig op te stellen en met elkaar ‘te koppelen’.

Vragen?

Michel Visser (visser@fishermanadvocatenadvocaten.nl)

[1] Apart is dat de verzorgde er kennelijk voor heeft gekozen niet ook een procedure tegen Lentis in te stellen gericht op de nakoming van de onderhuurovereenkomst.

Comment

Comment

Onderzoekskosten onrechtmatige bewoning, gevonden geld?

Om vast te kunnen stellen dat er sprake is van onrechtmatige bewoning moet je vaak eerst onderzoek doen en dus kosten maken.

Dat ook de onderzoekskosten voor het opsporen van onrechtmatige bewoning voor vergoeding in aanmerking komen werd bevestigd in een uitspraak waarin Woningstichting Rochdale in kort geding de ontruiming vorderde van een woning vanwege “illegale bewoning” (Uitspraak Rochdale).

Rochdale vorderde naast de ontruiming onder meer betaling van de interne onderzoekkosten.

De voorzieningenrechter kwam tot het oordeel dat deze interne kosten zijn gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen.

Na een toelichting door Rochdale op de door haar gemaakte interne kosten wordt een bedrag ad EUR 600,- toegewezen. Wellicht niet voldoende voor de daadwerkelijk gemaakte kosten, maar al met al toch geld dat vaak wordt vergeten. Doe er je voordeel mee.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment

Comment

De inlichtingenplicht van de verhuurder op basis van de Participatiewet

Iedere Nederlander hier te lande wordt geacht zelfstandig in zijn bestaan te kunnen voorzien door middel van arbeid. Als dit niet mogelijk is en er geen andere voorzieningen beschikbaar zijn, heeft de overheid de taak hem te helpen met het zoeken naar werk en, zo lang met werk nog geen zelfstandig bestaan mogelijk is, met inkomensondersteuning. Deze verantwoordelijkheid vormt het sluitstuk van een activerend stelsel van sociale zekerheid.”

Zo begint de memorie van toelichting bij de Participatiewet (Wet werk en bijstand).

Een mooi streven, velen maken echter misbruik van het sociale stelsel dat in Nederland het uitgangspunt is.

Om zoveel mogelijk te waarborgen dat dit niet gebeurt is er onder meer een inlichtingenplicht in deze wet opgenomen voor bijvoorbeeld de verhuurder van woonruimte.

Op grond van artikel 64 lid 1 sub l van de Participatiewet zijn verhuurders verplicht om, desgevraagd, inlichtingen te verstrekken die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de wet. De inlichtingen dienen kosteloos te worden verstrekt.

De wet geeft helaas geen antwoord op de vraag welke inlichtingen precies aan de verhuurder kunnen worden verzocht en op grond waarvan dus een inlichtingenplicht bestaat. Deze vraag heb ik inmiddels uitgezet bij het Ministerie en daar kom ik bij u op terug.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten)

Comment

Comment

Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst toegestaan bij dwaling servicekosten?

Deze vraag kwam aan de orde bij een zaak die aanhangig was gemaakt bij de rechtbank Amsterdam (Uitspraak). De huurder deed met succes een beroep op dwaling en mocht de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigen. Wat was er aan hand?

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van een kantoorruimte was een voorschot servicekosten vastgesteld dat in het kort gezegd ca. 9 % van de jaarhuurprijs vertegenwoordigde. Achteraf (in de opvolgende jaren) bleken de werkelijke kosten veel hoger te liggen, ca. 21 % van de jaarhuurprijs.

Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld kon de verhuurder in de procedure niet aantonen wat de werkelijke kosten waren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Dit gegeven was van belang voor de beantwoording van de voor dwaling zo van belang zijnde vraag of op de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om aan de huurder mede te delen dat er een behoorlijk verschil bestond tussen het voorschot en de werkelijke kosten.

De kantonrechter achtte het niet aannemelijk dat de kosten ten opzichte van de voorgaande jaren zodanig waren gestegen dat dit (opeens) niet langer in de buurt lag van 9 % van de jaarhuurprijs. De kantonrechter achtte het dan ook aannemelijk dat de verhuurder destijds – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – wist wat de werkelijke kosten waren in de voorgaande jaren.

De kantonrechter kent veel waarde toe aan het feit dat er een groot verschil bestaat tussen de hoogte van het voorschot en de hoogte van de werkelijke kosten en daarnaast aan de positie van de beide partijen.

De kantonrechter komt namelijk tot de conclusie dat het gelet op de enorme discrepantie tussen de hoogte van het voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen[1] voor de verhuurder evident moet zijn geweest, althans de verhuurder er rekening mee had moeten houden, dat de huurder niet of niet op de destijds overeengekomen voorwaarden een huurovereenkomst zou hebben gesloten indien de huurder op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke kosten. De kantonrechter oordeelt dus dat onder deze omstandigheden de mededelingsplicht van de verhuurder voor gaat op de onderzoeksplicht van de huurder.

Het beroep van de huurder op de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst werd dan ook gehonoreerd.

Al met al een zeer interessante en voor de praktijk zeer bruikbare uitspraak.

Vragen?

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

[1] De verhuurder was een professionele verhuurder, die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd bijgestaan door een makelaar. De huurder was een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en bovendien niet-professionele huurder.

Comment

Comment

Kunnen tegenvallende bezoekersaantallen een gebrek vormen?

De verhuurder heeft op grond van de wet de verplichting om het (huur)genot te verschaffen binnen het kader van het overeengekomen gebruik.

Wanneer de huurder niet het genot krijgt dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan zou dit de kwalificatie “gebrek” kunnen opleveren.

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vaststelling of sprake is van een gebrek is van belang nu daarmee de deur wordt geopend naar de gebrekenregeling (artikelen 7:204 – 7:210 BW).

Ingevolge de gebrekenregeling is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht, zodra de huurder dit verlangt, om tot het herstel van het gebrek over te gaan. In geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan daarnaast huurprijsvermindering worden gevorderd. En nog veel meer.

Een vaak gestelde vraag in de praktijk is: tegenvallende bezoekersaantallen, kan dat ook als een gebrek worden beschouwd? Met alle gevolgen van dien.

Het antwoord is genuanceerder dan een enkel ja of nee.

In beginsel moeten huurders tegenvallende resultaten zelf dragen. Als de tegenvallende resultaten echter het gevolg zijn van een gebrek, dan komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe, waarbij overigens niet alleen het desbetreffende gehuurde wordt bekeken maar ook het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt in beschouwing wordt genomen.

Een voorbeeld van een gebrek dat tot het oordeel kan leiden dat tegenvallende bezoekersresultaten in direct verband staan tot dat gebrek is bijvoorbeeld de situatie waarin de verhuurder benodigd onderhoud (en schoonmaak) jarenlang niet heeft uitgevoerd, waardoor het winkelcentrum een verpauperde (en vieze) indruk geeft.

Een ander probleem (voor de verhuurder)/andere mogelijkheid (voor de huurder) van de gebrekenregeling wordt dan ook van belang. Indien namelijk schade is ontstaan als gevolg van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel schadeplichtig .

Of een verhuurder ook verplicht kan worden – behoudens wanneer de huurovereenkomst daarin expliciet voorziet – een winkelcentrum/winkelstraat ‘up to date’ te houden en in dat kader verplicht is renovaties uit te voeren, is een vraag die in de jurisprudentie nog moet worden beantwoord. Het is in ieder geval een gedachte om bij stil te staan.

Meer weten?

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten)

Comment

Comment

Structurele wanverhouding ook bij verhuur winkelruimte?

Structurele wanverhouding, een vaak gehoorde term. Een vraag die af en toe voorbij komt in de praktijk is of het criterium van de structurele wanverhouding ook toepasselijk is voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte. Het antwoord hierop is: Nee.

In het “Herenhuis-arrest”, ook wel HR Van Helsdingen/Klein heeft de Hoge Raad geoordeeld:

“het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Dit arrest heeft betrekking op woonruimte. Een vraag die dan echter opkomt is of de structurele wanverhouding ook kan worden gebruikt – naar analogie – voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Eerst een korte uitleg over de kwestie zelf (uitspraak).

De verhuurder was eigenaar van een winkelcentrum. Het winkelcentrum was zwaar verouderd en kampte met veel leegstand.

Het winkelcentrum werd door een deel bezet door een Aldi. Omdat het winkelcentrum zwaar verouderd was waren de eigenaar en Aldi (en ook de andere huurders) het er over eens dat het winkelcentrum moest worden gerenoveerd.

Om de renovatie te kunnen uitvoeren was een bepaalde huurprijs per m2 nodig. Aldi vond dat de renovatie moest plaatsvinden en wilde ook meewerken aan de renovatie. De huurprijs die Aldi na de renovatie wilde voldoen was naar de mening van de verhuurder (gebaseerd op financiele stukken) echter te laag om de exploitatie kostendekkend te maken.

Omdat Aldi niet meer wilde betalen, was er voor de verhuurder geen andere mogelijkheid dan de huurovereenkomst op te zeggen. De grond? Dringend eigen gebruik wegens renovatie.

In twee instanties kreeg de verhuurder gelijk. En nu, zoals blijkt, ook in cassatie.

Volgens de Hoge Raad mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder bij woonruimte niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte (het belang van het hebben van huis en haard).

Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een heel andere bescherming, die daarmee ook anders getoetst moet worden (milder). Bedrijfseconomische belangen spelen daar een grote rol.

De conclusie van deze uitspraak is dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen. Van de verhuurder kan niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie, zeker niet als tussen partijen vaststaat dat een renovatie (dringend) nodig is.

De voor een beroep op het dringend eigen gebruik beklemmende voorwaarde dat pas bij een structuele wanverhouding tussen de opbrengsten en kosten succesvol kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik is dus niet van toepassing bij winkelruimte.

Voor de duidelijkheid, voor winkelruimte is het (dus) makkelijker om op basis van de financiële gronden tot een beëindiging van een huurovereenkomst te komen.

Zoals uit de vaste rechtspraak volgt kan de dringendheid van het eigen gebruik (al) voortvloeien uit financiële omstandigheden aan de zijde van de verhuurder. Uit HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 volgt bijvoorbeeld dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aan te nemen.

Daarnaast geldt dat zelfs/ook het verkrijgen van sec een hogere huur, zonder dat er sprake is van een exploitatieverlies, al mogelijkheden geeft tot het doen eindigen van de huurovereenkomst. Dit is echter eerder succesvol in het kader van de opzeggingsgrond: de algemene belangenafweging.

Meer weten? Mail of bel dan.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

 

Comment

Comment

Te laat met het indexeren van de huur. Kans gemist? Of toch niet?

Het hoeft niet. Een automatische indexering in de huurovereenkomst is dan echter wel handig. Kort een uitleg.

Het komt vaker voor dat verhuurders vergeten om de huur jaarlijks te indexeren.

Geen nood, die verhuurder wordt veelal geholpen door de veelal van toepassing zijnde ROZ-bepalingen (bedrijfsruimte) waarin is opgenomen dat de huur jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd.

Door deze bepaling te aanvaarden accepteert de huurder dat de geïndexeerde huur verschuldigd is. Een nadere wilsuiting van de verhuurder is dan niet nodig.

Maar:

Kun je na bijvoorbeeld 17 jaar aanspraak maken op betaling van de achterstallige (indexerings)huur, zonder daar voorheen aanspraak op te hebben gemaakt?

Een relevante vraag, die ook aan de orde kwam in een zaak die speelde bij het hof Amsterdam (uitspraak). De situatie was daar als volgt.

De huurovereenkomst met betrekking tot een winkelruimte[1] voorzag in een automatische indexering van de huurprijs middels de volgende bepaling:

De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomstig artikel 4 van de algemene bepalingen.”[2]

In 2009 komt de verhuurder er achter dat de huurder gedurende de loop van de huurovereenkomst nooit een hogere huur heeft voldaan dan de aanvangshuurprijs, oftewel de huurder is “vergeten” de indexering zelf toe te passen.

De verhuurder sommeert de huurder daarop o.m. tot betaling van, met toepassing van de verjaringstermijn, de achterstallige indexering ad EUR 18.000,-. Het tot dan toe verschuldigde bedrag.

In hoger beroep krijgt de verhuurder zijn gelijk.

Het hof overweegt daartoe:

Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd ten behoeve van (verhuurder) opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft (huurder) de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.”

De verhuurder hoefde er dan ook niet expliciet meer om te vragen.

Tip voor de verhuurder

Zorg ervoor dat een automatische indexering van de huurprijs in de overeenkomst is opgenomen. Dat maakt, zoals ook uit voorgaand voorbeeld blijkt, het verschil.

Tip voor de huurder

Zorg ervoor dat een bepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen ingevolge waarvan pas na kennisgeving van een nieuwe indexering, de indexering van toepassing is en dus niet eerder dan dat moment.

Michel Visser (visser@fishermandvocaten.nl)

[1] Relevant is om op te merken dat deze blog is geschreven in het kader van het huurrecht bedrijfsruimte. Voor woonruimte werkt een indexering van de huurprijs anders en pakt een vergeten indexering in beginsel anders uit.

[2] In artikel 4 is slechts een uitwerking van de verhoging opgenomen, voor deze blog verder niet relevant.

Comment

Comment

De afhankelijke woning en onderhuurbescherming

Onderhuurbescherming en de afhankelijke woning.

Een huurder van een afhankelijke woning komt geen beroep toe op onderhuurbescherming!

Stel u heeft een winkelruimte met bijbehorende woning verhuurd. De woning wordt, zonder dat u het weet, onderverhuurd. De woning is toegankelijk via de winkel, doch ook via een aparte opgang.

De huurder zegt de huur op en verlaat de winkelruimte. Bij de oplevering blijkt de onderhuurder nog in de woning aanwezig.

De onderhuurder van de woning heeft te kennen gegeven het gehuurde/de woning niet te willen verlaten.

Wanneer u de huurder hierop aanspreekt, geeft deze op een gegeven moment geen thuis meer. Sterker nog, deze is met de noorderzon vertrokken. Wat nu?

Hoe zit het juridisch?

Einde van de hoofdhuurovereenkomst en einde van de onderhuurovereenkomst

Het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst heeft tot gevolg dat het gehuurde in haar geheel, dus zonder derden/onderhuurders aan de verhuurder dient te worden opgeleverd. Dit geldt behoudens andersluidende afspraken.

Het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst heeft niet automatisch tot gevolg dat de onderhuurovereenkomst ten aanzien van de woning eindigt.

De beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst betekent echter wel dat de huurder als onderverhuurder op een gegeven moment – het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt – zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen niet langer jegens de onderhuurder kan nakomen.

De huurder beschikt namelijk niet langer over een gebruiksrecht. Dit betekent dat een onderhuurder vanaf dat moment jegens de hoofdverhuurder zonder recht of titel van het gehuurde gebruik maakt. Ook de onderhuurder moet daarom, op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt, het gehuurde ontruimen.

Problematisch in dit verband kan echter wel zijn dat de huurder, voor zover er sprake is van een zelfstandige woonruimte, een beroep doet op de onderhuurbescherming ex artikel 7:269 BW.

Onderhuurbescherming (artikel 7:269 BW)

Als gezegd komt slechts de huurder van een zelfstandige woning een beroep toe op de onderhuurbescherming.

Het uitgangspunt van artikel 7:269 BW is dat de hoofdverhuurder de huurovereenkomst met de onderhuurder voortzet na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder wordt dan de verhuurder van de onderhuurder. Dat gebeurt onder de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst, deze kunnen nadelig of lucratief zijn. Om te weten of er sprake is van een nadelige of lucratieve voortzetting is de inhoud van de onderhuurovereenkomst van belang.

Indien de verhuurder een einde wil maken aan een “voortgezette” huurovereenkomst, dan geeft artikel 7:269 BW de verhuurder enkele mogelijkheden waarvoor ik naar artikel 7:269 BW verwijs.

Het maakt voor een beroep op de onderhuurbescherming overigens geen verschil of er sprake is van een bevoegde of onbevoegde onderhuur.

Zelfstandige of onzelfstandige woning

Voordat aan de onderhuurbescherming wordt toegekomen moet (dus) worden vastgesteld of er sprake is van een zelfstandige of een onzelfstandige woning.

De wet geeft als definitie voor het zijn van een zelfstandige woning:

De woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.”

In het kort gezegd moet achter de toegangsdeur de keuken, het toilet en de badkamer aanwezig zijn met de leefruimte.

Maar uitzondering voor de ‘echte’ afhankelijke woning

Indien de woning kan worden gekwalificeerd als een afhankelijke woning, dan geniet de onderhuurder geen onderhuurbescherming. Artikel 7:269 BW is namelijk (in beginsel) niet van toepassing als de onderhuur betrekking heeft op een zelfstandige woning die in de relatie hoofdverhuurder/hoofdhuurder als afhankelijke woning heeft te gelden.

De woning valt namelijk binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruimte. De wettelijke regels voor de afhankelijke woning worden dus geregeld door het huurregime waaronder de gehuurde bedrijfsruimte valt.

Afhankelijke woning

Van een afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt.

Bij de beoordeling van de vraag of er van een afhankelijke woning sprake is, spelen zowel bouwtechnische als functionele overwegingen een rol, bijvoorbeeld:

- Vergt de aard van het bedrijf een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder?
- In hoeverre draagt de bewoning van de woning bij tot de exploitatie van het bedrijf?
- Is er een aparte opgang naar de woning?
- Is er een interne verbinding tussen de bedrijfsruimte en de woning?

Het antwoord op deze vragen is dus van belang voor de vaststelling of sprake is van een afhankelijke woning of niet en dus voor het antwoord op de vraag of de huurder een rechtsgeldig beroep kan doen op onderhuurbescherming.

Vragen? Of een dergelijke casus aan de hand? Vraag vrijblijvend naar uw (on)mogelijkheden.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment

Comment

Hoe voorkom ik het betalen van een verhuiskostenvergoeding bij een renovatie voorstel?

Ook de crisis is merkbaar voor de grotere woningcorporaties, en dat zie je in meer opzichten. Het is dan ook niet vreemd dat deze grote verhuurders steeds vaker proberen onder een vergoeding ex artikel 7:220 lid 6 BW uit te komen, welke vergoeding enkel in het geval een daadwerkelijke verhuizing verschuldigd is.

Daarnaast wordt geprobeerd, met dezelfde gedachte, om redelijke voorstellen ex artikel 7:220 BW zo te presenteren dat bewoners het nut van een (noodzakelijke) renovatie wel inzien en dus akkoord gaan met “onredelijke” renovatievoorstellen, terwijl voor de bewoners niet eens duidelijk is waarmee ze instemmen

De verhuurder in de hier behandelde uitspraak bleek echter dusdanig “onduidelijk” te zijn geweest in de communicatie dat de bewoners in opstand kwamen met alle gevolgen van dien. Terecht in mijn optiek.

Kort de casus en daarna de theorie.

De verhuurder wilde haar woningcomplex renoveren. De renovatieplannen, die zo omvangrijk waren dat de bewoners in alle redelijkheid (aldus het hof) niet in hun woning konden blijven wonen gedurende de renovatie, werden gepresenteerd als vaststaand feit en niet als een (redelijk) voorstel. Of de huurders “even” wilden instemmen, tegen een kleine vergoeding en overigens met de mogelijkheid nog wat extra voorzieningen door de verhuurder te laten aanbrengen (indien gewenst).

Dat de huurders zich eigenlijk mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel, dat hadden de huurders moeten begrijpen, doch dit werd niet zo gepresenteerd.

Bij het hof ligt onder meer de door de huurders gestelde vraag voor of de verhuurder in alle redelijkheid mocht aannemen dat huurders de renovatieplannen in volle omvang als redelijk hadden bestempeld toen zij hun akkoord op de renovatiewerkzaamheden (of een deel daarvan) hadden gegeven.

Hierbij was onder meer van belang of de huurders ook hadden ingestemd met de door hen te verkrijgen vergoeding(en) en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat en dus hun rechten hadden prijsgegeven om alsnog een verhuisvergoeding te verkrijgen.

Nee, aldus het hof Den Haag. Het hof achtte het renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit was gebaseerd op het uitgangspunt dat de renovatie mocht worden uitgevoerd in bewoonde staat.

Naar het oordeel van het hof was de renovatie zodanig omvangrijk dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurders (op basis van de inhoud van het voorstel) had mogen verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had de verhuurder voorzieningen getroffen om het (tijdelijk) gemis van woonruimte/voorzieningen op te vangen.

Omdat het renovatievoorstel niet redelijk was overweegt het hof dat de huurders dus in ieder geval een financiële vergoeding moeten ontvangen die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden moeten ontvangen, oftewel (naar het oordeel van het hof) de vergoeding ex artikel 11g lid 3 BBsH.

Wat leren we hiervan?

Als sprake is van een renovatie, terwijl het een renovatie betreft die gericht is op voortzetting van de huurovereenkomst, dient aan de huurders een redelijk renovatievoorstel te worden gedaan. Wat onderdeel zou dienen te zijn van een dergelijk voorstel is door wetgever geformuleerd[1]. Voorts is daaraan ook in de rechtsliteratuur de nodige aandacht besteed[2].

Wat in ieder geval een van de aandachtspunten is, zoals uit vaste jurisprudentie[3] volgt, is dat het renovatievoorstel concreet en uitgewerkt moet zijn. Gelet op deze uitspraak kunnen we daaraan (ik zou bijna zeggen logischerwijs) toevoegen dat aan de huurder volledig duidelijk moet zijn waarmee hij instemt.

Het voorstel dient niet in allerlei ‘mooie woorden’ te zijn verwerkt zodat voor een ‘eenvoudige’ huurder niet duidelijk is wat nu eigenlijk de plannen zijn, waarmee moet worden ingestemd en waar dan precies mee wordt ingestemd met welke gevolgen van dien.

De verhuurder zal dus veel zorg moeten besteden aan de vraag of een renovatie met voortzetting van de huur (en het gebruik) kan plaatsvinden en – voor zover daarover twijfels zouden bestaan – zal goed moeten motiveren waarom dat het geval is, anders is de kans groot dat de verhuisvergoeding toch verschuldigd is/wordt.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

[1] Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p.31.

[2] Zie onder meer: Handboek huurrecht bedrijfsruimte, Renovatie door de verhuurder, mr. G.I. Beij en Th.C. Visser, p. 89 en verder.

[3] Onder meer Vzr. Rb. Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009, 11 en Hof Amsterdam 15 september 2010, TvHB 2010, 22.

Comment

Comment

HUURRECHT: Wanneer verjaart een beroep op vernietiging van een afwijkend beding?

Artikel 3:52 BW zegt dat de verjaring gaat lopen vanaf het moment dat het de partij die daartoe de bevoegdheid had ‘ten dienste was komen te staan’. Wanneer is dat? Laten we bij het begin beginnen.

Ten aanzien van winkelruimte/middenstandbedrijfsruimte geldt ingevolge artikel 7:291 BW dat contractuele afwijking van de artikelen 7:290 e.v. BW niet is toegestaan, behoudens goedkeuring van de kantonrechter[1].

Is er sprake van een contractuele afwijking zonder goedkeuring, dan is die bepaling vatbaar voor vernietiging.

Dit beroep op vernietiging kan echter niet tot het einde der dagen. Het beroep op vernietiging is namelijk ingevolge artikel 3:52 BW aan verjaring onderhevig. Dit artikel luidt:

“Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren: (..)
d. (..): drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene die deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.”

Maar wat wordt nu bedoeld met de term ”ten dienste komen te staan”?

Daar is het nodige over geschreven. Enige lijn is te herkennen in een uitspraak van de Hoge Raad uit 2013.

Kort de casus.

Een (rechtsvoorganger van de) huurder en een verhuurder waren (indertijd) overeengekomen dat gedurende een bepaalde periode een tussentijdse huurprijsaanpassing niet was toegestaan. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2009. Na verlenging werd de huurovereenkomst wederom voor 10 jaar voortgezet. Het beding voorzag er in dat niet eerder dan per 31 december 2019 een huurprijsaanpassing kon plaatshebben.

Dit contractuele beding is een voor de huurder nadelig afwijkend beding, want in strijd met artikel 7:303 BW voor het geval de huurder eerder een aanpassing van de huurprijs wenst.

Het beding kwam voor vernietiging in aanmerking, nu een goedkeuring van de kantonrechter ontbrak.

Huurder wenste een huurverlaging, maar na onderhandelingen te hebben gevoerd met verhuurder bleek dat daarover geen overeenstemming kon worden bereikt. Huurder zag zich daarom genoodzaakt om een beroep op vernietiging van de desbetreffende bepaling te doen.

Verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat huurder te laat was. Naar de mening van verhuurder was het recht van huurder om een beroep op de vernietiging te doen verjaard. De kantonrechter en het hof verwierpen dit verweer van verhuurder. Zij achtten het beroep tijdig.

Het hof overwoog in dit verband dat – naar analogie van enkele bepalingen uit het arbeidsrecht –  huurder de bevoegdheid tot vernietiging eerst ten dienste was komen te staan op het moment dat verhuurder een beroep op het afwijkende beding deed. De termijn van 3 jaar zou pas vanaf dat moment zijn gaan lopen en huurder zou dan ruim op tijd zijn.

In deze uitleg kan de Hoge Raad zich echter niet vinden. De Hoge Raad overweegt:

“Onderdeel 5 klaagt terecht dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW [redactie Michel Visser: dit zijn de arbeidsrechtelijke bepalingen waar ik in het voorgaande op wees] betrekking hebben, voor zover die bepalen dat de verjaringstermijn in die gevallen eerst een aanvang neemt wanneer een beroep op de vernietigbare bedingen is gedaan. (..). Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.” 

De Hoge Raad overweegt voorts:

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52, zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10-2.13, blijkt dat de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen.

Naar de mening van de Hoge Raad zal (dus) eerst moeten worden bezien wat het tijdstip was dat de huurder de vernietigingsbevoegheid daadwerkelijk kon uitoefenen. Dit tijdstip kan naar de mening van de Hoge Raad dus eerder zijn gelegen – en dat is wat deze uitspraak onder meer interessant maakt – dan het moment dat de verhuurder een beroep deed op het afwijkend beding. De verjaring gaat dan dus eerder lopen. De zaak werd terugverwezen naar het hof.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

[1] Behoudens artikel 7:307 BW. Afwijking is niet toegestaan.

Comment

Comment

Vergoedingsactie van de huurder ter zake ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder. Mogelijk?

Het antwoord op deze vraag luidt: Ja, zeker! Op grond van artikel 7:216 lid 3 BW kan de huurder voor wat betreft geoorloofde veranderingen aan het gehuurde, die na het einde van de huurovereenkomst niet zijn verwijderd, een vergoeding vorderen, voor zover artikel 6:212 BW dat toelaat.

De criteria, cumulatief, van artikel 6:212 BW zijn de volgende:

A. Verrijking van de één;

Een verrijking is iedere toename van vermogen van de verrijkte, dan wel afgewend nadeel.

B. Verarming van de ander;

De ander moet zijn verarmd. Zowel geleden verlies als gederfde winst kan kwalificeren als verarming.

C. Verband tussen de verrijking en de verarming;

Er moet een verband bestaan tussen de verrijking en de schade. Dit betekent in het kort gezegd dat de verrijkte zijn verrijking moet hebben gekregen ten koste van de verarmde.

D. Ongerechtvaardigdheid van de verrijking.

Er mag geen redelijke grond aanwezig zijn voor de verrijking. Een schenking of een gunstige koop is bijvoorbeeld geen verrijking.

Ingevolge de rechtspraak dient er voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking daarnaast sprake te zijn van bijzondere omstandigheden die ertoe aanleiding geven dat een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking moet worden toegewezen.

Zo is onder meer van belang of de huurder de kosten voor het aanbrengen van de veranderingen aan/in het gehuurde heeft terugverdiend doordat hij deze bijvoorbeeld aan een opvolgende huurder in rekening heeft kunnen brengen en of de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van veranderingen die door de huurder zijn aangebracht.

Al met al is de rechtspraak ter zake een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zeer casuïstisch en volgt daaruit in ieder geval dat een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking niet snel wordt toegewezen.

Schadevergoeding/omvang van de verrijking en de vergoedingsplicht

Ook ten aanzien van de berekening van de hoogte van de schadevergoeding is het nodige in de rechtspraak te vinden.

Als is voldaan aan de vereisten uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking dan dient de verrijkte de schade aan de verarmde te vergoeden. Voor de vaststelling van de hoogte van de vergoeding zijn er 3 plafonds/grenzen te herkennen:

- Hoogte van verrijking: de vergoeding valt niet hoger dan de verrijking;
- Hoogte van verarming: de vergoeding valt niet hoger dan de geleden schade;
- Voor zover redelijk: tot slot is er nog een redelijkheidstoets.

Het voert te ver in deze blog ook de rechtspraak te behandelen voor de invulling van deze grenzen. Dat laat ik dus voor nu buiten beschouwing, mede omdat ook dit zeer casuïstisch van aard is.

Belangrijk, regelend recht

Artikel 7:216 BW is een bepaling die voor wat betreft bedrijfsruimte van regelend recht is, oftewel afwijking mag! Bij woonruimte is dit nadrukkelijk niet het geval.

Tip voor de verhuurder

Om te voorkomen dat u als verhuurder van bedrijfsruimte met een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking wordt geconfronteerd is het advies dan ook: uitsluiten van de ongerechtvaardigde verrijking.

U kunt natuurlijk altijd met een dergelijke vordering worden geconfronteerd, maar een contractuele afwijking vereenvoudigt de discussie.

Tip voor de huurder

Voor de huurder is het belang zich te realiseren dat wanneer de ongerechtvaardigde verrijking is uitgesloten een vergoeding van gedane investeringen via die weg in beginsel niet zal lukken.

Faillissement/ de curator

Realiseert u zich dat bij een faillissement van de huurder de curator degene is die eenzelfde beroep uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking toekomt. De curator is dan immers “de huurder”.

ROZ-model

In de vaak gebruikte ROZ-modellen is een bepaling met betrekking tot de uitsluiting van een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking overigens reeds opgenomen.

Deze blog ziet dan ook met name op die gevallen waarin dat niet het geval is en daarnaast om u bewust te maken van de zaken die u in samenspraak met de andere contractspartij heeft uitgesloten, dan wel wilt gaan uitsluiten.

Vragen hierover?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

Comment

Comment

Aansprakelijkheid van de makelaar: Is er sprake van een onrechtmatige taxatie als de makelaar er 40 % naast zit?

Een makelaar dient zijn taak uit te oefenen met de nodige zorgvuldigheid. Het is de zorgvuldigheid waar ik al eerder over blogde (lees hier de blogs: blog 1, blog 2 en blog 3). Wanneer een makelaar een taxatie uitvoert, dan dient hij bij deze taxatie dus diezelfde zorgvuldigheid in acht te nemen.

Het is die zorgvuldigheid waar een hypotheekverstrekker aan twijfelde toen bleek dat een taxatie van een makelaar, op basis waarvan de hypotheek was verstrekt (in 2006), bijna 40 % afweek van de in 2009 gerealiseerde koopprijs bij onderhandse verkoop. De hypotheekverstrekker “schoot” er voor circa EUR 70.000,- bij in (lees hier de uitspraak).

De hypotheekverstrekker vorderde zijn verlies als schade van de makelaar stellende dat de makelaar zijn taak niet zorgvuldig had uitgevoerd, met een beroep op het verschil van de in 2006 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en de waarde in 2009.

De rechtbank en het gerechtshof maken hier echter korte metten mee. Zij nuanceren althans hoe je naar een dergelijke casus moet kijken.

Het hof overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of een taxateur onrechtmatig heeft gehandeld, dient te worden beoordeeld of hij bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

Daarbij komt het naar de mening van het hof niet (enkel) aan op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning afwijkt van de werkelijke waarde, maar ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht.

De hypotheekverstrekker had ermee volstaan om een in 2009 opgesteld taxatierapport en een in 2009 gerealiseerde onderhandse verkoopopbrengst te gebruiken als maatstaf voor de werkelijke waarde van de woning in 2006.

Een door een erkend taxateur opgesteld rapport (van de zijde van de hypotheekverstrekker) van de waarde van de woning in 2006 ontbrak. Juist nu de omstandigheden op de woningmarkt sedert 2008/2009 drastisch zijn gewijzigd – van stijgende prijzen naar dalende prijzen – zegt een taxatie uit begin 2009 naar de mening van het hof weinig over de werkelijke waarde in 2006 en een in een onderhandse verkoop gerealiseerde prijs nog minder.

De hypotheekverstrekker had zijn stelling dus veel beter moeten motiveren.

Ook omdat de makelaar heel gemotiveerd kon aangeven hoe hij in 2006 tot zijn taxatie was gekomen.

En zo ziet u maar weer, ik blijft het zeggen, een zorgvuldige dossieropbouw is en blijft zeer belangrijk.

Een zijstapje: u kunt zich (deels) exonereren voor dit soort schades. Daar zal ik binnenkort een blog over schrijven. Mochten daar reeds nu vragen over zijn, laat het mij gerust weten.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment

Comment

Hoe zit het met het rentierecht van de verhuurder? Mag je gewoon de sloten vervangen?

Een voorbeeld uit de praktijk (uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden).

Een verhuurder verhuurt aan een huurder een winkelruimte. De huurder kampt met financiële problemen en heeft daardoor een grote huurachterstand laten ontstaan.

De huurovereenkomst loopt nog tot en met 1 augustus 2017.

De verhuurder zit ‘met de handen in het haar’, want hij ziet de huurachterstand alleen maar oplopen.

De verhuurder gaat (daarom) akkoord met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2013. Verhuur aan een derde die wel solvabel is heeft immers de voorkeur.

Voordat de huurovereenkomst daadwerkelijk is geëindigd, verandert de verhuurder de sloten en doet een beroep op zijn retentierecht ten aanzien van de nog in het gehuurde aanwezige zaken. Niet veel later legt de verhuurder ook beslag op de in het gehuurde aanwezige zaken.

Op zich een creatieve gedachte, de verhuurder wil immers de huurachterstand ingelost zien en doet pogingen om in ieder geval iets van zekerheid te krijgen.

Kort over het retentierecht

In de wet is opgenomen dat een schuldeiser een retentierecht kan uitoefenen ten aanzien van zaken die hij onder zich heeft/de feitelijke macht over uitoefent (artikel 3:290 BW).

Het retentierecht betekent in het kort gezegd dat een verhuurder zijn verplichting om zaken aan een ander (de huurder) af te geven kan opschorten, totdat de vordering die de verhuurder op de huurder heeft is voldaan.

Met het begrip “zaken” wordt zowel roerende als onroerende zaken bedoeld.

Hierbij geldt overigens dat een retentierecht slechts kan worden uitgeoefend indien de feitelijke macht over de desbetreffende zaak wordt uitgeoefend. Op een zaak die zich onder een derde bevindt en waar de schuldeiser niets mee te maken heeft kan geen rechtsgeldig retentierecht worden uitgeoefend.

Verder met de casus

De huurder stelt zich op het standpunt dat de verhuurder het gehuurde ten onrechte tot zich heeft genomen omdat de huurovereenkomst nog niet was geëindigd en stelt dat hij alsnog in de gelegenheid moet worden gesteld om het gehuurde te betreden zodat de zaken uit het gehuurde kunnen worden opgehaald.

De rechter

Het beroep van de verhuurder op het retentierecht op de zaken faalt.

In artikel 7:231 BW, een bepaling waarvan niet kan worden afgeweken ten nadele van de huurder, is bepaald dat de verhuurder een huurovereenkomst betreffende een gebouwd onroerend goed slechts door tussenkomst van de rechter kan ontbinden. Met het vervangen van de sloten en het ontzeggen van de toegang van de huurder bewerkstelligt de verhuurder naar de mening van de rechter juist waar voornoemd artikel op ziet, namelijk het bewerkstelligen van een einde van het gebruik van het gehuurde zonder rechterlijke tussenkomst. Oftewel, de verhuurder handelt in strijd met artikel 7:231 BW.

Omdat de verhuurder de zaken naar het oordeel van de rechter niet rechtsgeldig onder zich heeft gekregen door lopende de huurovereenkomst de sloten van het gehuurde te verwisselen en de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, kan de verhuurder zich niet op een rechtsgeldig retentierecht beroepen.

De rechter veroordeelt de verhuurder daarom om de zaken aan de huurder af te geven.

Wat had de verhuurder beter kunnen doen?

Bijvoorbeeld: conservatoir beslag leggen op de zaken, de beslagen zaken in (gerechtelijke) bewaring laten nemen en dan pas een beëindigingsregeling met de huurder treffen.

Meer weten over bijvoorbeeld het leggen van beslag, incasso, etc.?

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment

Comment

Je moet er uit! Praten met de verhuurder mag niet meer....

Het kan soms raar lopen. Iedereen weet hoe goed huurders van woningen beschermd zijn, maar toch zie je af en toe een uitspraak voorbij komen waarbij je je afvraagt of dat nu wel zo is.

Duidelijk is in ieder geval dat er grenzen zijn, die een huurder kan overschrijden.

In het kort de casus (Uitspraak).

Een huurder van een woning was een regeling met zijn verhuurder overeengekomen.

De regeling luidde als volgt:

“1. [Huurder] stemt erin toe communicatie als huurder en als persoon met [verhuurder] vanaf heden uitsluitend en alleen via [de raadsman van verhuurder] te laten verlopen, waarbij een frequentie van maximaal één keer per kalendermaand door [de raadsman] zal worden gehanteerd, behoudens uitzonderingen in acute situaties (woning is daarmee en daardoor niet wind- en waterdicht), doch uiteindelijk ter beoordeling van de kantonrechter.

2. Bij gebreke van naleving van deze afspraak staat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen in feite nauwelijks nog ter discussie, behoudens het verboden communicatiecontact dat aan de orde zal zijn.”

De uitspraak maakt dit niet duidelijk, maar de regeling lijkt het resultaat te zijn van ruzie tussen de huurder en de verhuurder, althans het verschillende keren ‘lastig gevallen’ worden van de verhuurder door de huurder over van alles en nog wat.

Omdat de huurder de regeling niet nakwam, is de verhuurder een procedure gestart en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding is toegewezen (!).

Frappant? Ja, deels wel. Voor een deel ook weer niet om één simpele reden: afspraak is afspraak.

Enkele opmerkingen nog.

Vele verhuurders zullen op basis van deze uitspraak zeggen dat ze voortaan ook een dergelijke ‘ontbindingsclausule’ gaan opnemen in de huurovereenkomst.

Dat kan, maar daarmee ben je er (nog) niet.

Een dergelijke clausule zal worden beoordeeld als in strijd met de dwingendrechtelijke huurbepalingen.

Het iets anders inkleden van een dergelijke clausule zou de verhuurder nog wel een eind op weg kunnen helpen. Daarbij moet echter meer gedacht worden aan het opbouwen/inkleden van de mogelijkheid tot ontbinding.

Bedenk echter wel dat je als verhuurder ook een zeker belang bij een dergelijke bepaling/bepalingen moet hebben. Dat was in de hiervoor behandelde uitspraak – kennelijk – het geval. Daarnaast betrof het een afspraak die na het tot stand komen/aanvang van de huurovereenkomst was gemaakt, gebaseerd op problemen in de huurrelatie.

Denk in dit verband aan het uitgangspunt dat een beëindiging van een huurovereenkomst bij voorbaat – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – door een rechter niet zal worden gekwalificeerd als een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst.

Interessant? Vragen?

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment