De kernverplichting van huurder is om de huurprijs op de overeengekomen wijze en op de overeengekomen tijdstippen te voldoen.

Het komt vaak genoeg voor dat een huurder niet netjes tot betaling van de huur overgaat en/of herhaaldelijk andere huurverplichtingen niet nakomt. Denk daarbij aan een huurder die zich niet als een goed huurder gedraagt, zoals het geven van (geluids)overlast.

Wat te doen?

Wanneer een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, is het voor de verhuurder mogelijk ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

De rechter zal vervolgens beoordelen of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder (lees: het niet betalen van de huur en/of het geven van overlast) en of die tekortkoming(en) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardig(t)(en).

Let op! De ontbinding moet gerechtvaardigd zijn.

De ontbinding van de huurovereenkomst is slechts gerechtvaardigd, wanneer de betalingsachterstand van de huurder ernstig genoeg is of de overlast ernstig genoeg is.

Over het algemeen is van een voldoende ernstige huurachterstand sprake wanneer er 3 maanden of meer huurachterstand is. De ernst van de overlast zal naar de omstandigheden van het geval door de rechter worden beoordeeld.

Maar wat nu als u een huurder treft (zoals wel vaker voorkomt) die iedere keer “slechts” 1 maand of 2 maanden achterstand heeft? Kan de huurovereenkomst dan ook nog worden ontbonden?

Wees gerust. Er zijn nog mogelijkheden om ook deze huurder aan te pakken en daarnaast om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen.

1. U kunt een incasso er op los laten, met alle mogelijkheden van dien (zie bijvoorbeeld: www.buroincasso.com).

Denk daarbij aan beslagleggen onder de huurder en het vorderen van boetes en buitengerechtelijke kosten.

2. Ontbinding van de huurovereenkomst gelet op het structureel/stelselmatig niet nakomen van de huurovereenkomst.

Wat is daarbij van belang?

Dossiervorming.

Vorm een dossier zodat u de stelselmatige niet nakoming van de huurovereenkomst kunt bewijzen.

Het is namelijk aan de verhuurder om de tekortkomingen te duiden en verder te onderbouwen dat het tekortkomingen betreft die van zodanige aard zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Hierbij kan een rol spelen dat de huurder telkens slechts kleine bedragen te laat betaalt, er een goede reden is voor de te late betalingen. En daarnaast kan een rol spelen dat de huurder een groot belang heeft bij instandhouding van de huurovereenkomst.

Er zal in ieder geval steeds een belangenafweging plaatsvinden tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst en de belangen van de huurder bij instandhouding van de huurovereenkomst.

Tip voor de verhuurder

Ik herhaal het nog maar eens: Bouw uw dossier op (bij voorkeur in samenwerking met een advocaat).

Hoe beter u uw vorderingen/belangen kunt onderbouwen, hoe meer kans u maakt om tot de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen komen.

Vragen? Neem contact met ons op.

Michel Visser (visser@fishermanadvocaten.nl)

Comment